Sie wissen, dass Sie ein Haus kaufen möchten - Sie wissen einfach nicht, wo Sie anfangen sollen. Und kein Wunder: Der Kauf Ihres ersten Eigenheims kann ein langer, einschüchternder Prozess sein, der mit groben Dingen wie Mathematik, juristischen Dokumenten und Verdrängungswettbewerben behaftet ist. Aber keine Angst: Erstkäufer wie Sie tun dies die ganze Zeit, und wir führen Sie durch den Prozess.
Zunächst müssen Sie sicherstellen, dass Sie emotional und finanziell auf dem Laufenden sind bereit, ein Haus zu kaufen. Hoffentlich haben Sie die letzten Jahre damit verbracht, sich auf eine solide finanzielle Grundlage zu stellen - das bedeutet, dass Sie verdienen Ein stabiles Einkommen, das Sie für eine Anzahlung aufsparen und Ihr Guthaben verbessern, damit Sie sich für eine Hypothek qualifizieren können.
Es schadet nicht, bei offenen Häusern vorbeizuschauen, bevor Sie offiziell einkaufsbereit sind, nur um ein Gefühl für den Markt zu bekommen und was Sie mögen und was nicht. Aber sobald Sie Ihre Finanzen geklärt haben, ist es Zeit, ernsthaft anzufangen.
Wenn Sie mieten, beginnen Sie Ihre Suche ungefähr sechs Monate vor Ablauf Ihres Mietvertrags, sagt Marie Presti, Eigentümerin / Maklerin von Presti Group in Newton, Mass. "Für den durchschnittlichen Hauskäufer dauert es zwei bis drei Monate, nur um eine Immobilie zu finden, und sobald Sie ein Angebot abgegeben haben, sind es weitere sechs bis acht Wochen", sagt sie. In Märkten mit viel Wettbewerb und wenig Inventar kann die Suche jedoch noch länger dauern.
Es ist eine gute Idee, mit einer erstmaligen Hauskäuferklasse zu beginnen, die Sie in den Prozess einführt, sowie mit einigen vertrauenswürdigen Immobilienfachleuten in Ihrer Nähe. "Überlegen Sie auf jeden Fall, ob Sie zum ersten Mal eine Klasse für Eigenheimkäufer besuchen, um so viel wie möglich zu lernen, damit es nicht so beängstigend ist", sagt Presti. Das Absolvieren eines solchen Kurses ist ohnehin oft eine Voraussetzung für erstmalige Darlehensprogramme für Eigenheimkäufer. Es ist also gut, dies frühzeitig in den Griff zu bekommen.
Etwa zu dieser Zeit möchten Sie Ihr Immobilienteam zusammenstellen, beginnend mit einem Käuferagenten und einem Hypothekengeber. (Später benötigen Sie einen Immobilienanwalt, einen Hausinspektor und einen Versicherungsagenten.) Fragen Sie nach, lesen Sie Bewertungen von Immobilienmaklern auf Zillow oder Trulia oder prüfen Sie, ob Ihr Klassenlehrer Empfehlungen für einen Käufer hat Agent. Wenn Sie Ihren Makler mögen und ihm vertrauen, kann er Sie in der Regel zu anderen lokalen Profis lenken, mit denen er in der Vergangenheit zusammengearbeitet hat, vom Kreditsachbearbeiter bis zum Versicherungsagenten.
Die Gesetze der einzelnen Bundesstaaten variieren, aber ein Vertreter des Käufers vertritt Ihre Interessen bei Ihrer Haussuche und verhandelt in Ihrem Namen. und erhält in der Regel eine Kürzung der Provision vom Verkäufer, wenn Sie endlich ein Haus kaufen (was bedeutet, dass Sie es nicht bezahlen) direkt). Wählen Sie jemanden mit einem tiefen Verständnis des lokalen Marktes - und dem Sie vertrauen, dass er auf Sie aufpasst.
Beginnen Sie mit einem kurzen Beratungsgespräch mit Ihrem Agenten, damit Sie auf der gleichen Seite sind. Er muss wissen, wonach Sie suchen. Presti gibt ihren neuen Käufern Hausaufgaben und weist sie an, eine Liste ihrer fünf wichtigsten „Must-Haves“ zu erstellen - nicht verhandelbar Funktionen, die ein Zuhause unbedingt haben muss, die von zentraler Luft bis zu einer bestimmten Stadt oder einem bestimmten Ort reichen können - und dann Prioritäten setzen Sie. "Und wenn Sie eine Immobilie mit jemand anderem kaufen, sollten diese dasselbe separat tun, und dann sollten Sie beide zusammenkommen und diese Liste zu einer Prioritätenliste zusammenfassen", sagt sie. "Das kann Wochen und Wochen dauern."
Dann fordert Presti sie auf, Ranglisten ihrer fünf wichtigsten "Wunschliste" -Elemente zu erstellen und die beiden Listen zusammenzuführen. Sofern es keine signifikanten Überschneidungen zwischen Ihnen beiden gibt, enthält diese Liste häufig eine Kombination von Must-Haves aus dem ersten Listenpaar. Aber jede Funktion, bei der Sie flexibel bleiben können, eröffnet Ihnen mehr Möglichkeiten für Eigenheime - und Preisspannen.
Das Auflisten dieser Kriterien hilft Ihnen dabei, sich auf das zu konzentrieren, was für Sie wirklich wichtig ist, wenn Sie sich ein Haus ansehen, sagt Presti. "Wenn die Leute anfangen, sich Häuser anzuschauen und diese vorbereitete Liste nicht haben, gehen sie hinein und wenn es eine schöne Küche gibt, denken sie plötzlich, dass es großartig ist." Sie schauen sich die Kosmetik an, und das sollte eines der letzten Dinge sein, auf die Sie sich konzentrieren sollten “, sagt sie.
"Überprüfen Sie zunächst, ob es Ihren Kriterien entspricht und was für Sie wichtig ist. Zweitens die strukturellen Aspekte - wie alt ist der Ofen, das Dach, die Fenster - bevor Sie sich überlegen, ob es sich um einen Geschirrspüler aus Edelstahl handelt “, sagt Presti. „Weil Sie als Hausbesitzer jederzeit das Innere Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ändern können. Sie besitzen es und können es im Laufe der Zeit immer wieder reparieren. Aber du kannst kein Haus aufheben und es von einer belebten Straße wegbewegen. "
Sie sollten auch eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten, bevor Sie beginnen, Häuser zu besuchen. Wenn Sie zum einen Ihr Traumhaus sofort finden, könnten Sie es verpassen, wenn Sie nach einer Finanzierung suchen. Aber es gibt Ihnen auch realistische Erwartungen darüber, was Sie sich leisten können. „Ich schlage normalerweise vor, dass Sie dies frühzeitig tun, da es überraschend und ärgerlich sein kann, wenn ein Käufer schließlich zum Kreditgeber geht und nachfragt Vorabgenehmigung, und sie stellen fest, dass ihre Kreditwürdigkeit niedriger ist als gedacht, oder sie haben nicht die Kaufkraft, die sie benötigen “, so Presti sagt.
Vergleichen Sie online einige verschiedene Kreditgeber und Hypothekenprodukte, einschließlich der von den örtlichen Kreditgenossenschaften angebotenen Produkte, sofern Sie in Frage kommen, und der von angebotenen Kredite für Erstkäufer mit niedriger Anzahlung Immobilienfinanzierungsagentur Ihres Staates.
Sie müssen für Ihren Hypothekenantrag Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen und andere Finanzdokumente einholen. Bewahren Sie diese für die Dauer Ihrer Hausdurchsuchung in einem Ordner auf, da Sie sie erneut bereitstellen müssen, wenn Sie Ihre Hypothek abschließen (oder wenn Ihre 90-tägige Vorabgenehmigung abgelaufen ist).
Mit einem Einkäufer an Ihrer Seite und einem Vorabgenehmigungsschreiben in der Hand sind Sie jetzt bereit, Inserate zu verfolgen und die Erde nach Ihrem Traumhaus abzusuchen - und ein Angebot abzugeben, wenn Sie es finden.
Wenn Sie das richtige Haus gefunden haben, hilft Ihnen Ihr Agent beim Verfassen und Einreichen eines Angebots. Ein guter Agent eines Käufers wird versuchen, einige Details über den Verkäufer zu ermitteln, die Ihre Chancen verbessern könnten (und ermitteln, ob ob Sie einen persönlichen Brief einreichen sollten und kennen den lokalen Markt gut genug, um sicherzustellen, dass Ihr Gebot wettbewerbsfähig ist.
"Es ist die Aufgabe Ihres Maklers, die Motivation des Verkäufers herauszufinden, ob es andere Angebote gibt und was für den Verkäufer wichtig ist, wenn er sich Angebote ansieht", sagt Presti. Mit dieser Information können Sie Ihr Angebot auf kleine Weise attraktiver gestalten. "In vielen Fällen werden sie feststellen, dass das Geld wichtig ist, aber es ist nicht die einzige Sache. Vielleicht ist es ihnen wirklich wichtig, an einem bestimmten Tag zu schließen. "
Normalerweise müssen Sie Ihrem Angebot eine Einzahlung hinzufügen AngeldDies kann 1.000 bis 10.000 USD oder mehr betragen. Dieses Geld wird auf den Kaufpreis angerechnet, wenn Ihr Angebot angenommen wird, und an Sie zurückgeschickt, wenn Sie nicht gegen die Bedingungen eines angenommenen Angebots verstoßen, ist es nicht mehr gültig.
Nehmen Sie es von mir, ein Angebot zu unterbreiten, erfordert eine Menge Mut: Sie verpflichten sich, Hunderttausende von Dollar zu zahlen, also müssen Sie den Ort wirklich mögen - vielleicht lieben -. Gleichzeitig ist es durchaus möglich, dass Ihr Gebot abgelehnt wird. Wir verliebte sich in und im Laufe eines Jahres auf drei Häuser bieten, bevor unser viertes Angebot endlich angenommen wurde; Jede Ablehnung war verheerend.
Judy Alexander, eine Maklerin bei der Higgins Group in Lexington, Massachusetts, sagte, einige ihrer Käufer seien es 10 oder mehr Mal überbieten, bevor sie endlich erfolgreich waren - jedes Mal seine eigene Anstrengung Enttäuschung. "Es ist Qual", sagte sie. „Der größte Teil [dieses Jobs] besteht darin, Sozialarbeiter zu sein. Es ist nicht alles Immobilien. "
Sarah Korval, die 2016 mit ihrem Ehemann Scott ein Haus gekauft hat, sagt, dass es dann wirklich stressig wird. „Es gab viele bewegliche Teile, die unmittelbar nach der Einreichung unseres Angebots in Bewegung gerieten. Es war ein Wirbelwind “, sagte sie. „Es kam auch vor, dass das Angebot in der Woche, in der wir in den Urlaub fuhren, angenommen wurde, und wir mussten Geschäfte in einem Nationalpark mit schlechtem Zellendienst abwickeln. Der Versuch, eine Eilbestellung für einen Radontest zu machen, wenn Sie die Person am anderen Ende nicht hören können, hilft Ihrem Blutdruck nicht. "
Unter normalen Marktbedingungen sollte Ihr Angebot einen Eventualfall enthalten, der es Ihnen ermöglicht, innerhalb einer Woche nach dem angenommenen Angebot eine Hausinspektion durchzuführen. Auf diese Weise können Sie vom Kauf zurücktreten oder den Preis neu aushandeln, wenn bei einer Hausinspektion zuvor unbekannte Probleme auftreten.
"Ein Hausinspektor wird den strukturellen und mechanischen Zustand des Hauses untersuchen", sagt Jorge Colon, Programmmanager bei Die Homebuying Mentoren, ein Programm der gemeinnützigen Allston-Brighton Development Corp. In Boston.
Sie sind nicht allwissend, aber ein Hausinspektor kann Sie im Allgemeinen auf offensichtliche Probleme oder potenzielle Probleme hinweisen Krisenherde, die von einem Fachmann näher untersucht werden müssen, z. B. von einem Schädlingsbekämpfungsunternehmen oder einem Bauunternehmen Ingenieur. Eine Inspektion Durchschnittlich 300 bis 500 US-Dollarund sollte ein paar Stunden dauern. Wenn Sie dazu in der Lage sind, ist es eine gute Idee, den Inspektor zu beschatten, um mehr über das Haus zu erfahren.
„Ein Hausinspektor wird Ihnen zum Beispiel mitteilen, ob in naher Zukunft ein Heizungssystem oder ein Dach ausgetauscht werden muss. Beides könnte kostspielige Reparaturen bedeuten“, sagt Colon. Wenn Sie eine eventuelle Nachprüfung angegeben haben, können Sie anhand des Berichts des Inspektors entscheiden, ob Sie die Transaktion erneut aushandeln oder sogar abbrechen möchten, ohne Ihre Anzahlung zu verlieren. „Ein Hausinspektor kann Ihnen jedoch nicht sagen, ob Sie ein Haus kaufen sollen oder nicht“, fügt Colon hinzu. "Das liegt beim Käufer."
In einem heißen Markt können Erstkäufer Schwierigkeiten haben, mit Bargeldkäufern Schritt zu halten, und fühlen sich unter Umständen unter Druck gesetzt, Eventualverbindlichkeiten aus ihrem Angebot zu streichen - wie beispielsweise die Eventualverbindlichkeiten bei der Hausinspektion. "Ich denke, man muss ein echter Cowboy sein, um das zu tun, ich meine es", sagte Alexander zu mir. "Wenn Sie jedoch am Laufen sein möchten, möchten Verkäufer in der Regel kein Angebot mit einem Überprüfungsvorbehalt annehmen, wenn mehrere Angebote vorliegen."
Eine Möglichkeit, Alexander zu helfen, besteht darin, eine Hausinspektion zwischen dem Tag der offenen Tür und der Fälligkeit aller Angebote durchzuführen, in der Regel einige Tage später. „Die andere ist, ein zweites Mal vor Angebotsbeginn das Haus zu besichtigen, und diesmal mit einem sachkundigen Bauunternehmer oder eine Freundin, die im Geschäft ist und die Heizung, die Elektrik, die Wasserleitungen und die Hauptsysteme des Hauses regeln kann “, sagte sie sagte.
Colon warnt Sie vor dem Verzicht auf Ihre eventuelle Inspektion, es sei denn, Sie haben die Möglichkeit, unerwartete Reparaturen abzudecken. „Stellen Sie beim Verfassen eines Angebots sicher, dass die darin enthaltenen Bedingungen für Sie realistisch sind“, sagte er. "Lassen Sie sich von der Wettbewerbsfähigkeit des Marktes nicht dazu zwingen, emotionale Entscheidungen zu treffen."
Nachdem Sie das Haus inspiziert haben und nach etwaigen Neuverhandlungen beide Seiten bereit sind, fortzufahren, ist es Zeit, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, der oft als "Vertrag" bezeichnet wird Kauf- und Verkaufsvertrag (P & S). Darin werden der endgültige Kaufpreis, das Abschlussdatum und andere rechtliche Details zum Verkauf angegeben. Dies kann zusätzliche Eventualverbindlichkeiten beinhalten, die Sie oder den Verkäufer schützen. Beispielsweise können Sie aufgrund einer eventuellen Hypothek zurücktreten, wenn Sie sich keine Finanzierung sichern können.
Sobald die Vertragsunterzeichnung vorliegt, ist es Zeit, Ihre Finanzierung abzuschließen. Sie werden einen endgültigen Hypothekenantrag einreichen - eine Aktualisierung Ihres früheren Antrags mit neuen Gehaltsabrechnungen und Kontoauszügen -, um eine strengere Risikoübernahme zu erreichen. Halten Sie Ihr Guthaben während dieses Zeitraums gesperrt, da Sie nicht möchten, dass eine plötzliche Kreditkartenverschwendung Ihre Kreditwürdigkeit senkt und Ihren Hypothekenantrag durcheinander bringt.
Ungefähr zu diesem Zeitpunkt wird Ihr Kreditgeber in der Regel einen Gutachter beauftragen, um den Wert der Immobilie zu beurteilen. Dies wird kosten etwa 300 bis 400 Dollar, obwohl es in Ihre Abschlusskosten pauschaliert werden kann. Wenn Sie über den geforderten Preis bieten, kann dies ein wenig nervenaufreibend sein, da Sie die Einschätzung benötigen, um eintreten zu können nahe oder über dem vereinbarten Kaufpreis - der Kreditgeber wird Ihnen nicht mehr Geld leihen, als der Ort ist wert.
Jetzt, da Sie mit endgültigen Zahlen arbeiten, ist dies häufig der Punkt, an dem sich Käufer für das Sperren entscheiden in einem Zinssatz für 30 oder 45 Tage - lang genug, um alle Zahlen durch Ihren Abschluss an Ort und Stelle zu halten Datum. (Sie können sich jedoch jederzeit dafür entscheiden, die Zinssätze zu sperren. Ihr Kreditsachbearbeiter kann Sie diesbezüglich möglicherweise beraten.) Dies sollte Ihr Kreditgeber tun Jetzt können Sie auch eine genaue Einschätzung der Abschlusskosten und aller Versicherungs- oder Grundsteuern vornehmen, die Sie (für das kommende Jahr) im Voraus bezahlen müssen Schließen.
Apropos Hausbesitzerversicherung: Sie müssen einige abschließen, bevor Sie das Haus schließen können - die Bank ist nicht im Begriff, Ihnen Hunderttausende von Dollar zu übergeben, ohne zu bestätigen, dass die Investition versichert ist. Ihr Makler kann Ihnen möglicherweise einen örtlichen Versicherungsvertreter empfehlen. Wenn Sie mit Ihrer Kfz-Versicherung zufrieden sind, können Sie ihn nach der Bündelung Ihrer Kfz- und Eigenheimversicherungspolicen fragen, um einen Rabatt zu erhalten. Wenn Sie Zweifel haben, suchen Sie nach einem unabhängigen Agenten, der für Sie die besten Preise und die beste Deckung bietet.
Kurz vor dem Schließen haben Sie die Möglichkeit, ein letztes Mal durch das Haus zu gehen, um sicherzustellen, dass es leer, sauber und mehr oder weniger intakt ist - dasselbe Haus, für das Sie sich bereit erklärt haben, es zu kaufen. Die Spannungen mögen zu diesem Zeitpunkt hoch sein, aber keine der Parteien möchte, dass der Deal jetzt zustande kommt, so dass hoffentlich alle Details der Fehlentscheidung geklärt werden können. (Unser Verkäufer hat versucht, ein riesiges, hässliches Möbelstück zurückzulassen - wir hatten es nicht.)
Die Abschlussverfahren variieren, aber im Allgemeinen treffen Sie sich mit dem Verkäufer, Maklern und Anwälten, um die Urkunde zu unterzeichnen - und fügen Sie Ihren John Hancock etwa hundert anderen Rechtsformen hinzu. Ihr Vertreter oder Anwalt kann Ihnen alles erklären, was Sie nicht verstehen. Es ist in Ordnung, Fragen zu stellen. Immerhin ist es eine ziemlich große Sache.