Wer unter uns hat nicht schon Visionen gehabt, ein in Not geratenes Haus zu kaufen, es zu reparieren und es zu einem guten Preis zu verkaufen? Mit HGTV-Sendungen sieht es ausgesprochen einfach aus - und macht auch Spaß. Aber manchmal auch Veteranen dieser Shows und Profis mit großen Taschen kämpfen, um Geld zu verdienen, das Häuser leicht schlägt- oder zumindest genug, um es den Stress und die Mühe wert zu machen.
Nicht überzeugt? Stellen wir uns vor, wir kaufen ein müdes altes Haus für 300.000 USD, investieren 50.000 USD in Reparaturen und Verbesserungen und verkaufen es für 400.000 USD mit einem Gewinn von 50.000 USD weiter. Klingt ziemlich gut, oder? Nun, im Namen des Platzens der Blase wollen wir sehen, wie die scharfen Kanten der Realität Löcher in unsere Fantasie stechen können.
Jedes Mal, wenn Sie ein Haus verkaufen, fangen Sie mit einem Verlust an, da Sie durchschnittlich 5% bis 6% an Maklerprovisionen zahlen. Selbst wenn Sie selbst Makler sind, müssen Sie in der Regel mindestens die Provision des Einkäufers in Höhe von 2,5% bis 3% zahlen. Für die meisten Menschen bedeutet dies, dass Sie ein Eigenheim benötigen, dessen Wert um mindestens 5% steigt, um die Gewinnschwelle zu erreichen.
Bundesweit nutzen durchschnittlich 5,26% ProvisionWir zahlen Maklergebühren in Höhe von 21.040 US-Dollar für den Verkauf unseres Hauses in Höhe von 400.000 US-Dollar - eine Zahl, die weder Marketing noch Inszenierung umfasst. Das verringert unseren Gewinn auf 28.960 US-Dollar.
Remodeling-Shows auf HGTV sind so geschnitten, dass sie einen langen, komplizierten Prozess auf eine einzelne Episode reduzieren. Die Wahrheit ist, dass jedes Umbauprojekt Zeit braucht - und normalerweise viel mehr als Sie denken. Auftragnehmer Tom Silva von PBS Dieses alte Haushat gesagt Mit einer kompletten Küchenrenovierung sollten Sie zwei bis sechs Monate rechnen. Und für welches Budget und welchen Zeitplan Sie sich auch entscheiden: "Es wird länger dauern und Sie mehr kosten", sagte Silva mir im Januar. Dies liegt daran, dass bei einem großen Umbau fast immer unerwartete Probleme oder Designänderungen auftreten.
Und das ist, wenn Sie sogar einen Auftragnehmer bekommen können. Wir sind mitten in einem FachkräftemangelUnd in geschäftigen Märkten sind gute Bauprofis seit Monaten ausgebucht; Es kann Wochen dauern, bis Sie einen Rückruf oder ein Angebot erhalten. Und ohne die Vorteile eines nationalen Fernsehpublikums ist es viel unwahrscheinlicher, dass Ihr Auftragnehmer Überstunden leistet, um die Arbeit auf Ihrer Zeitachse zu beenden, wenn Komplikationen auftreten.
Aber je länger Sie an einer Immobilie festhalten, desto länger fallen Gemeinkosten wie Versicherungen, Grundsteuern und Nebenkosten an. Vorausgesetzt, Sie sind in der Lage, die Arbeiten in sechs Monaten abzuschließen und das Haus zu verkaufen - was wahrscheinlich der Fall ist optimistisch - Sie müssen noch ein halbes Jahr lang mit Grundsteuern, Versicherungen und Steuern rechnen Dienstprogramme. Bei der durchschnittliche effektive Rate von 1,15%Allein die Steuern auf ein 300.000-Dollar-Grundstück würden nach sechs Monaten 1.725 Dollar betragen. Fügen Sie eine Hausbesitzerversicherung sowie Strom-, Gas- und Wasserrechnungen hinzu, und unser Gewinn sinkt weiter.
Wenn normale Menschen ein Haus verkaufen, müssen sie sich im Allgemeinen keine Gedanken darüber machen, Steuern auf den Gewinn zu zahlen, auch wenn dieser ziemlich hoch ist. Wenn Sie ein Haus verkaufen, in dem Sie in den letzten fünf Jahren zwei Sie schulden keine Steuern mit einem Gewinn von bis zu 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einen Antrag stellen).
Wenn Sie jedoch innerhalb eines Jahres ein Haus umdrehen, wird jeder Gewinn als kurzfristiger Kapitalgewinn betrachtet, der als regelmäßiges Einkommen besteuert wird so hoch wie 37%, abhängig von Ihrem anderen Einkommen. Verkaufen Sie im zweiten Jahr, und die Gewinne unterliegen der mehr verzeihenden langfristigen Kapitalgewinnrate, die reicht von 0% bis 20%.
Nehmen wir an, wir haben nach Provisionen und Buchhaltungskosten einen Gewinn von 25.000 US-Dollar. Wenn wir bei unserer täglichen Arbeit mehr als 38.700 USD pro Jahr verdienen, wird dies mit einem Steuersatz von mindestens 22% besteuert. Unser Gewinn ist jetzt auf 19.500 USD gesunken. Und wir haben nicht einmal Dinge wie Abschlusskosten berücksichtigt, die ebenfalls in die Tausende gehen.
Obwohl dies nicht einmal die Hälfte des ursprünglich geplanten Gewinns ist, wären 19.500 US-Dollar für die meisten von uns ein willkommener Glücksfall. Das Problem ist, dass Zahltag mit so viel Risiko verbunden ist. Es erfordert eine enorme Investition von Kapital, Zeit und Energie, um ein Haus zu kaufen und zu sanieren.
Es gibt sehr wenig Spielraum für Fehler - und es besteht die sehr reale Möglichkeit, dass Sie das Haus nicht für das verkaufen können, was Sie sich erhofft haben. Es könnte sein, dass Sie ein Haus haben, das Sie nicht verkaufen können, und dass sich die Kosten Monat für Monat häufen.
Aber bedenken Sie Folgendes: Die Amerikaner haben 2017 mehr als 207.000 Häuser umgedreht -am meisten seit 2006. Professionelle Hausflipper sagen, der Wettbewerb sei schärfer als je zuvor und es sei viel schwieriger, Geld zu verdienen als nach der Immobilienkrise.
Um es auf den Punkt zu bringen: Viele dieser Hausflipper standen 2006 kurz vor dem finanziellen Ruin: Bis 2009 war das Zuhause Die Werte waren seit Mitte der 2000er-Jahre gesunken, und Millionen von Hausbesitzern und Hausflippern standen vor dem Problem gerichtliche verfallserklärung. Tatsächlich deuten neue Forschungsergebnisse darauf hin, dass Hausflipper möglicherweise haben eine übergroße Rolle bei der Bewältigung der Immobilienkrise gespielt.
Wenn sich der Umsatz verlangsamt oder die Preise in den Monaten sinken, während Sie Geld in eine Immobilie stecken, könnte dies dazu führen, dass Sie in einem anderen Umfeld verkaufen, als Sie das Haus gekauft haben. Der Boden kann schneller aus dem Immobilienmarkt fallen als Sie 2008 sagen können.
