Das hört sich vielleicht nicht intuitiv an, aber wenn Sie ein größeres Haus kaufen, als Sie brauchen, oder sogar ein Mehrfamilienhaus (wie Ein Mehrfamilienhaus (zwei- oder dreifamilienhaus oder ein brauner Stein) mit herausgearbeiteten Einheiten könnte Ihnen helfen, einige zu retten Kasse. Bevor du darüber stöhnst, mehr zu haben Badezimmer zu reinigenHören Sie uns an! Mit mehr Räumen oder Einheiten können Sie Mieter einstellen, um Ihre monatlichen Hypotheken und Nebenkosten auszugleichen Kosten, indem Sie Geld auf den Kapitalbetrag des Darlehens setzen, während der Wert Ihrer Immobilie (hoffentlich!) klettert.
Diese Strategie bedeutet, dass Sie ein bewohnter Vermieter werden. Klopfen Sie an die Schlafzimmertür Ihres Mitbewohners, wenn Miete ist zu spät? Ja, das ist umständlich (aber auch vermeidbar, da die Immobilienprofis uns das beibringen werden).
Wenn Sie bereit sind, einen großen Schritt nach vorn zu machen,und-Go-Home-Ansatz für Wohneigentum, hier sind ein paar Hinweise von Experten, um den Prozess zu steuern und Mitbewohnerdramen zu vermeiden.
Wenn Sie vorhaben, ein geräumiges Einfamilienhaus zu kaufen und ein oder zwei Zimmer zu vermieten, während Sie im Haus wohnen, können Sie diese zukünftigen Mieteinnahmen nicht verwenden, um sich für Ihre Hypothek zu qualifizieren.
Wenn Sie jedoch ein Mehrfamilienhaus kaufen und eine der Einheiten in der Maisonette oder im Gebäude Ihr Hauptwohnsitz ist, können die Kreditgeber die voraussichtlichen Mieteinnahmen berücksichtigen.
„Es variiert ein bisschen je nach Kreditgeber und Markt. Manchmal müssen die Kreditgeber Mieter mit Mietverträgen beauftragen, bevor sie die Mieteinnahmen berechnen können. andere werden das Marktmietpotenzial akzeptieren, unabhängig davon, ob Mieter bereits physisch dort sind oder nicht. “ erklärt Kate Ziegler, Investor, Unternehmer und Makler bei Arborview Realty in Boston.
Ziegler hat persönliche Erfahrung mit „Haushacken“ - ein Immobilien-Machtspiel, bei dem Sie in einer Einheit leben und andere vermieten, um Ihre Hypothek zu decken. Sie und ihr Ehemann haben 2013 ihr erstes Haus gekauft, ein Dreifamilienhaus im Viertel Jamaica Plain in Boston. Sie erbten Mieter in zwei Einheiten und zogen in die vakante Einheit im Dreidecker um.
Ziegler schlägt vor, dass Sie vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses das „Worst-Case-Szenario“ für die Absicherung Ihrer Hypothek in Betracht ziehen.
"Freie Stellen passieren, und Sie müssen bereit sein, Ihre gesamte Hypothek für eine gewisse Zeit zu decken, nur für den Fall", sagt sie. "Finden Sie einen Kreditgeber, der verschiedene Optionen für Ihre Ziele bespricht und Ihren Zahlen vertraut."
Im Laufe von vier Jahren haben Ziegler und ihr Ehemann ihr Eigentum repariert und es um mehr als 50% aufgewertet. Die beiden entdeckten ein Händchen für Grundbesitz und eine Liebe für Immobilien. Letztendlich nutzten sie die ersten Multi, um andere zu kaufen. Ihr Ehemann verließ seine 9-zu-5-Position als Software-Ingenieur, um ein neues Immobilien-Startup zu gründen, die Liegenschaft zu verwalten und Renovierungen durchzuführen.
„Als wir diesen Weg eingeschlagen haben, hat niemand - auch in der Branche - verstanden, was wir vorhaben“, sagt sie. "Aber immer mehr junge Käufer haben Interesse daran, ihre Wohnkosten mit Mieteinnahmen zu verrechnen, und das ist möglich."
Faire Warnung: Es kann schwierig sein, ein Mehrfamilienhaus zum Kauf zu finden. In Zeiglers Fall suchten sie und ihr Ehemann 18 Monate lang nach Angeboten und reichten diese ein. Sie hatten enge Kriterien, konkurrierten aber auch mit Entwicklern, da viele Multis in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.
Eine weitere Option ist der Kauf eines Hauses, das größer ist als das, was Sie benötigen, und die Vermietung von Zimmern.
Wes Woodruff, ein lizenzierter Hypothekenberater mit Angel Oak Wohnungsbaudarlehen In Atlanta hatte er kürzlich einen Kunden, der ein Haus für 600.000 US-Dollar in einem Gebiet mit schnell steigenden Preisen gekauft hatte. Die monatliche Zahlung beträgt 3.500 US-Dollar pro Monat, aber der Eigentümer hat drei Mitbewohner, die 900 US-Dollar pro Monat zahlen, so dass der Eigentümer 800 US-Dollar pro Monat hat, um einzuspielen. Außerdem sind seine Hypothekenzinsen eine Steuerabschreibung, und die Grundsteuern und die Hausbesitzerversicherung können auch eine Abschreibung für Vermieter sein, betont Woodruff.
"Ich denke, es ist eine großartige Idee, die die Leute in Betracht ziehen sollten - besonders für junge Alleinstehende", sagt Woodruff. „Du kannst mit Freunden leben. Du kannst einen Hund haben. Sie können Cookouts haben. Gleichzeitig können Sie eine Menge Wohlstand aufbauen, indem Sie dafür sorgen, dass andere mindestens einen Teil der Hypothek bezahlen. “
Das Aufstellen von Erwartungen ist der Schlüssel für alle Vermieter-Mieter-Beziehungen, aber es ist besonders wichtig für Mieter, die auch Mitbewohner sind, betont Ziegler.
Sie müssen eine zusätzliche Schicht von Umständen berücksichtigen: Wer ist für das Schaufeln des Schnees verantwortlich; Wird von dem Mieter erwartet, dass er die Hausarbeiten erledigt, wenn Sie im Urlaub sind? Was ist mit der Verfügbarkeit, um den Klempner zu treffen? und wer entscheidet über lackfarben?
"Denken Sie daran, dass es Ihr Zuhause ist, aber auch ein Zuhause für jemanden, und dass Sie als Vermieter dafür verantwortlich sind, sich auch dessen Ruhe zu leisten", sagt sie.
Auch wenn Ihr Mieter Ihr Mitbewohner ist, haben Sie einen Mietvertrag, sagt Ziegler. (Ja, auch wenn dieser Mitbewohner Ihre beste Freundin ist).
„Mietverträge schützen alle Beteiligten, indem sie Erwartungen formulieren und gesetzliche Rollen festlegen“, sagt sie.
Evan Roberts, ein Immobilienmakler mit Zuverlässige Hauskäufer in Baltimore, Maryland, schlägt seinen Kunden vor, die den Mehrfamilienweg gehen, um noch eine Immobilienverwaltungsfirma zu beauftragen.
„Es ist eine Fähigkeit, die Jahre braucht, um zu verstehen, wie Mieter überprüft werden“, sagt Roberts. „Eine Verwaltungsgesellschaft wird die Wahrscheinlichkeit verringern, dass ein schlechter Mieter durch den Bewerbungsprozess rutscht. Sie kennen auch die besten Möglichkeiten, eine Immobilie zu vermarkten, und helfen Ihnen, einen Mieter schneller als auf eigene Faust zu finden. “
"Die Mieter müssen nicht einmal wissen, dass Sie der Eigentümer sind, während Sie bei ihnen wohnen", sagt er. (Sneaky, richtig? Das bedeutet aber auch, dass Sie nicht derjenige sind, der am frühen Morgen an die Tür klopft, wenn beispielsweise eine Müllentsorgung kaputt geht.
Laut Roberts ist es auch weniger wahrscheinlich, dass Mieter, die über eine professionelle Verwaltungsfirma vermieten, ihre Grenzen überschreiten, wenn sie ihre Miete zu spät zahlen.
Eine andere Option, die etwas Geld sparen kann, aber Sie von lästigen Vermietungsaufgaben entlastet, besteht darin, einen Service wie diesen zu versuchen Verfügbarkeit, das für DIY-Vermieter konzipiert ist und zeitaufwendige Aufgaben wie das Sammeln von Mieten, das Auffinden und Überprüfen von Mietern und das Verwalten von Wartungsproblemen automatisieren kann.
Bevor Sie Ihre Messingvorrichtungen, Terrazzo-Akzente und Makramee einpacken, nehmen Sie sich etwas Zeit, um a Eine Vorschau auf die Immobilienexperten sind die Top-Trends für Eigenheime, in denen wir unsere Listen abhaken 2020.
Sarah Magnuson
18. Dezember 2019
