Ich habe den 9. Juli 2019 in einem Planer, den ich niemals wegwerfen werde, mit roten Comicherzen umrissen erstes Zuhause! Nach einem Jahr ohne Unterbrechung offene Häuser, Tausende von Telefonbenachrichtigungen von MLS-Apps und zwei erfolglose Angebote, mein Mann und ich verliebten uns schließlich in das Haus, das wir schließlich kaufen konnten. Im Gegensatz zu einem iPhone war für diesen Kauf jedoch mehr erforderlich, als nur sicherzustellen, dass ausreichend Guthaben auf unserem Girokonto vorhanden war. Es waren monatelange Gespräche zwischen unserem Immobilienmakler, dem Immobilienmakler des Verkäufers und unserem Kreditsachbearbeiter. SO viel Papierkram; und insgesamt 10 bis 15 Stunden Eis essen, um meine Angst zu lindern. Nachdem wir unser Angebot endlich angenommen hatten, dauerte es ungefähr 30 Tage, bis wir unser traumhaftes Zuhause geschlossen hatten.
Wir hatten jedoch das Glück, dass es so schnell ging. Zu unserer Überraschung dauert es normalerweise viel länger, ein Haus zu schließen. Möchten Sie wissen, wie lange es dauert (und warum) und was Sie tun können, um den Prozess zu beschleunigen? Hier finden Sie alles, was Sie über den Zeitpunkt des Abschlussprozesses wissen müssen:
Wie lange es dauert, ein Haus nach einem angenommenen Angebot zu schließen, hängt jedoch davon ab, wo Sie sich befinden leben, welche Art von Haus Sie kaufen und welche Art von Darlehen Sie aufnehmen (wenn Sie überhaupt eines aufnehmen) aus!)
Diejenigen, die in den amerikanischen Streitkräften gedient haben, haben Anspruch auf Veteran Affairs (oder VA) Darlehen. Sie erfordern keine Anzahlung, haben geringere Abschlusskosten als herkömmliche Tiefs und bieten mehr Kreditflexibilität. Zwar wurde die Mythologie aufgestellt, dass die Bearbeitung von VA-Darlehen eine Ewigkeit in Anspruch nimmt, doch laut Ellie Mae dauert die Laufzeit durchschnittlich 46 Tage - nur vier Tage länger als bei einem herkömmlichen Darlehen.
Die Schließung eines Eigenheims kann definitiv länger als 42 Tage dauern, insbesondere wenn Sie eine Wohngemeinschaft oder eine Eigentumswohnung kaufen. Co-ops und Eigentumswohnungen haben unterschiedliche Beziehungen zu dem Mehrfamilienhaus, in dem sie untergebracht sind.
Genossenschaftsinhaber zahlen für das gesamte Gebäude und besitzen einen Teil der Investition, besitzen jedoch nicht ihren Platz (innen oder außen). Sie verfügen höchstwahrscheinlich über einen Vertrag oder eine Aktienbeteiligung, die es ihnen ermöglicht, dort zu leben und an der Genossenschaft teilzunehmen Vorstand, der alle Entscheidungen über das Gebäude trifft - Instandhaltungsprojekte ebenso wie wer ankommt einkaufen.
Eigentümer von Eigentumswohnungen hingegen besitzen in der Regel das Innere ihres Raums und anschließend einen Teil der gemeinsamen Räume und Außenbereiche des Grundstücks. Es gibt auch Bretter, aber sie entscheiden nur über die Wartung - nicht über Mieter oder Eigentümer.
Aufgrund dieser zusätzlichen Schritte (und ihrer Beteiligung an anderen Parteien außerhalb von Käufer und Verkäufer) kann der Abschluss von Genossenschaften und Eigentumswohnungen viel länger dauern. Bill KowalczukEin Makler, der für Warburg Realty in NYC arbeitet, sagt, dass das Schließen in Manhattan beispielsweise 60 bis 90 Tage dauern kann.
So funktioniert das laut Kowalczuk im Durchschnitt:
Adi Perez, ein Agent für die Agentur in LA, sagt, dass es ungefähr 10-14 Tage dauert, um ein Haus zu schließen, wenn die Bewertung einen Wert hat.
Allerdings, wenn der Preisvorstellung kommt über- oder unterwertigEs wird etwas länger dauern, da das Aussortieren dieser Komplikation mehr Kommunikation zwischen Parteien und Papierkram bedeutet, den jeder unterschreiben muss. Beispielsweise muss der Vertreter eines Käufers möglicherweise mit dem Vertreter des Verkäufers über den Inlandspreis verhandeln, oder der Käufer muss möglicherweise daran arbeiten, zusätzliche Mittel zu beschaffen. Dies kann leicht eine Woche oder zwei hinzufügen.
Kowalczuk zufolge kann ein Käufer, der nur Bargeld kauft, den Hypothekenprozess und die Schätzung aus der Gleichung streichen, den Prozess um zwei bis drei Wochen verkürzen.
Louis Adler, Direktor und Mitbegründer von WIRKLICHES New York, sagt, dass das Ordnen Ihrer Finanzen und der dazugehörigen Papiere zu Beginn des Kaufprozesses den Abschluss wirklich beschleunigen kann.
Ich kann das bestätigen: Im Jahr, bevor ich anfing, ein Haus zu suchen, begann ich, mein Guthaben aggressiv zurückzuzahlen und arbeitete hart daran, Gewohnheiten zu etablieren, die meine Punktzahl steigern würden. Als wir dann anfingen, Häuser zu betrachten, war ich extrem darauf bedacht, meine Dokumente zu singen; mit der Personalabteilung in meinem Job kommuniziert, dass sie einen Anruf über meine Beschäftigung erwarten sollten; und sortierte meine Steuererklärungen, Bankunterlagen und Zahlungsabwicklungen im Voraus. Jedes Mal, wenn ich eine E-Mail oder einen Anruf von meinem Vertreter oder Kreditbüro erhielt, antwortete ich so schnell ich konnte.
All dies hat den Prozess definitiv beschleunigt und dazu beigetragen, die drei bis vier Tage der verlorenen Zeit auszugleichen, in denen wir auf unbekannte Probleme mit der Stiftung gestoßen sind. Da wir auch beim Vertreter des Verkäufers einen guten Eindruck hinterlassen hatten, konnten wir problemlos einen niedrigeren Verkaufspreis und eine niedrigere Gutschrift aushandeln, um den Fehler selbst zu beheben.
Der Vorgang, ein Haus physisch zu schließen, dauert ungefähr eine Stunde, zumindest nach meiner Erfahrung. Ich fuhr zum Gebäude meines Kreditsachbearbeiters und unterschrieb einen Stapel Papiere, der ungefähr so groß war wie ein Kleinkind (wie viel von Papieren). Zusammen mit meinem Mann waren auch mein Immobilienmakler und ein Dritter da (in meinem Fall ein Schief Gesellschafter) als Zeugen.
Nachdem alles archiviert war, trafen mein Mann und ich einige Tage später unseren Agenten in unserem zukünftigen Haus und erhielten alle Schlüssel! Sie werden dies in keinem offiziellen Bericht des Prozesses finden, aber hier ist ein absolut wichtiger Tipp: Bereiten Sie sich nach dem Schließen auf viel Quietschen und „OMG!“ Vor - vielleicht auch ein Glas (oder drei) Feierlichkeiten Wein.
Bevor Sie Ihre Messingvorrichtungen, Terrazzo-Akzente und Makramee einpacken, nehmen Sie sich etwas Zeit, um a Eine Vorschau auf die Immobilienexperten sind die Top-Trends für Eigenheime, die wir in unseren Listen überprüfen werden 2020.
Sarah Magnuson
18. Dezember 2019