Eine überwiegende Mehrheit der Eigenheimkäufer entscheidet sich für festverzinsliche Hypotheken. Die Bedingungen dieser Kredite bieten all die warmen und verschwommenen Gefühle, die mit einer langfristigen, stabilen Beziehung einhergehen. Geh mit einem 30 Jahre Festpreis und Ihre Hypothekenzahlung im nächsten Monat wird die gleiche sein wie im Jahr 2049, was die Budgetierung vorhersehbar macht.
Bereits bei vielen Erstkäufern beliebt, haben sich Festhypotheken als der Liebling der Hypothekenbranche etabliert nach der Wohnungskrise. Die meisten Leute hielten variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) für eine schlechte Idee. Die Kreditnehmer wandten sich von den Waffen ab und befürchteten, dass es schwierig sein könnte, mit den Wohngeldern Schritt zu halten, wenn die Zinssätze erst einmal zurückgesetzt wurden.
Aber variabel verzinsliche Hypotheken scheinen ein Comeback zu erleben. Sie sind zwar für eine langfristige Investition riskant, haben aber mehr Sicherheitsvorkehrungen getroffen wie viel und wie schnell sich ein Hypothekenzins anpassen kann.
Die Zahlen sagen uns Folgendes: Mai 2019Laut Ellie Mae, einem Software-Unternehmen, das mehr als ein Drittel der Hypotheken in den USA abwickelt, machten variabel verzinsliche Hypotheken nur 6,7 Prozent der neuen Wohnungsbaudarlehen aus. Aber im Dezember 2018 schienen die ARMs ein Comeback zu erleben und machten 9,2 Prozent der neuen Hypotheken aus - die höchste seit Beginn von Ellie Mae Verfolgung der Daten in 2011.
Das größte Missverständnis über Waffen? Dass sie niemals benutzt werden sollten. In der Tat gibt es Umstände, in denen Finanz- und Hypothekenexperten sagen, dass Hypotheken mit variablem Zinssatz tatsächlich sinnvoller als ein fester Zinssatz sind.
"Die Menschen sollten keine Angst vor einem variabel verzinslichen Darlehen haben", sagt Melissa Cohn, Executive Vice President bei Family First Funding LLC mit Sitz in New York City, die siebenjährige ARM bevorzugt und eine in ihrem eigenen Zuhause hat. "Historisch einstellbare Zinssätze waren immer niedriger als ein 30-jähriger fester Zinssatz und können eine große Geldersparnis sein."
In der Erkenntnis, dass Eigenheimkäufer eine einzigartige finanzielle Situation haben, haben wir die Hypothekengeber gefragt, ob es sinnvoll ist, eine Hypothek mit variablem Zinssatz aufzunehmen. Hier drei Situationen, in denen ein ARM empfohlen wird.
Aber nur eine Erinnerung, bevor wir uns mit den Szenarien befassen: Es ist eine gute Idee, dies alles mit einem Zuhause zu besprechen Laut Shelby McDaniels, Channel Director für Corporate Home Lending bei Chase Home, ein Kreditberater Ausleihen.
Zunächst eine Erklärung zur Funktionsweise von Waffensperren: Der Titel des Darlehens gibt Auskunft darüber, wann der Zinssatz zurückgesetzt werden kann. Wenn Sie also einen 5/1-ARM erhalten, bedeutet dieser 5/1-ARM, dass der niedrigere Einführungssatz des Kredits fünf Jahre lang gültig ist. Danach muss er jährlich angepasst werden. Holden Lewis, NerdWalletErklärt.
Am besten erhalten Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz, wenn Sie sicher sind, dass Sie das Haus verkaufen werden während der Einführungsphase oder innerhalb eines oder zweier Jahre nach Ende der Einführungsphase, Lewis sagt.
"Wenn Sie also eine 5/1-Waffe haben, ist dies am sichersten, wenn Sie damit rechnen, das Haus innerhalb von etwa sieben Jahren zu verkaufen."
Wenn Sie Ihr Eigenheim für immer kaufen, könnten Sie nach Ablauf der Einführungsphase immer höheren Zinssätzen unterliegen - es sei denn, Sie refinanzieren, sagt Lewis.
Huckepack, wenn Sie ein Starterhaus kaufen und innerhalb von fünf Jahren ein Upgrade durchführen möchten, ist ein ARM möglicherweise eine gute Lösung.
Viele Menschen berücksichtigen ihre tatsächlichen Umstände nicht und nehmen einen festen Tarif in Anspruch, ohne sich Gedanken über eine ARM zu machen, sagt Cohn. "Wenn Sie zum ersten Mal ein Hauskäufer sind, frisch verheiratet sind und eine Familie aufbauen, dann sind das in meinen Augen alle Gründe, eine Waffe zu nehmen, da sich Ihre Wohnbedürfnisse im Laufe Ihres Lebens ändern werden."
Ein weiterer guter Grund? Sie starten Ihre Karriere in einer teuren Stadt, in der die Mieten stetig steigen, aber Sie planen nicht, in Ihrem nächsten Lebensabschnitt dort zu leben. In der Tat sind die Hypotheken bekannter in teuren U-Bahn-Gebieten wie San Jose, Kalifornien.
"Eine Option, die nur auf Zinsen basiert, kann die Attraktivität von ARMs für diejenigen erhöhen, die vorübergehend in Städten mit höheren Lebenshaltungskosten leben", sagt Lauren Anastasio, Certified Financial Planner bei SoFi, ein persönliches Finanzunternehmen. „Ein nur auf Zinsen basierender ARM führt normalerweise zu einer möglichst niedrigen monatlichen Zahlung während des Zeitraums mit festem Zinssatz und kann a sein Eine großartige Möglichkeit für jemanden, seine monatlichen Wohnkosten an einem Ort zu sichern, an dem die Mietkosten jedes Jahr steigen. “
Hypotheken mit variabler Verzinsung sind eine hervorragende Option in einem Umfeld mit niedrigen oder sinkenden Zinssätzen, erklärt Riley Adams, CPA und Senior Financial Analyst, der den persönlichen Finanzblog betreibt Jung und Investiert. In der Regel sind die ARM an einen öffentlich verfügbaren Leitzins gebunden (z. B. LIBOR, Fed Funds-Satz, Prime Rate, etc.) und addieren Sie eine definierte Anzahl von Basispunkten zu der Gesamtrate, die Ihnen unter dem angeboten wird ARM. Wenn sich Ihr ARM deutlich höher anpasst als Sie gezahlt haben, können Sie refinanzieren zu einem anderen ARM oder einer Festhypothek - mit welcher Option auch immer Sie am meisten Geld sparen. (Manchmal kommt eine Refinanzierung jedoch nicht in Frage, wenn Immobilienpreise fallen (eines der Probleme, die während der Wohnungskrise 2008 aufgetreten sind)
„Weil wir uns über einen längeren Zeitraum in einem Umfeld mit niedrigen Raten befunden haben und dies wahrscheinlich ist weiter nach diesem niedrigeren Zinssatz zu streben, wäre aufgrund der Zinskosteneinsparungen wirtschaftlich sinnvoll. “ Sagt Adams.
Bei seiner früheren Hypothek, die er im Juli 2011 aufgenommen hatte, entschied er sich für einen 30-jährigen festen Zinssatz und bedauerte die Entscheidung.
"Hätte ich mich für den 5/1 ARM entschieden, hätte ich erheblich weniger Zinsen gezahlt und wäre mit einem niedrigeren Zinssatz ausgekommen, wenn ich mich refinanzieren müsste", sagt er.
Ein ARM könnte eine gute Lösung sein, wenn Sie vorhaben, die Hypothek zurückzuzahlen, bevor sich der Zinssatz ändert, sagt Kristopher Barros, Marketingstratege bei Umarmung Wohnungsbaudarlehen in Middleton, Rhode Island.
"Das ist ein weniger verbreitetes Szenario für einen typischen Hausbesitzer, aber immer noch ein guter Grund, die niedrigeren Raten zu nutzen, die normalerweise mit einem ARM verbunden sind", sagt Barros.
Ein letzter Hinweis: Wenn Sie einen ARM in Betracht ziehen, sollten Sie die Laufzeit des festgelegten Zeitraums durchkämmen. Am häufigsten sind ARMs mit drei, fünf, sieben und zehn Jahren Laufzeit, sagt Andy Harris, Präsident von Vantage Mortgage Group, Inc. und Mitglied der Vereinigung unabhängiger Hypothekenexperten (AIME). Drei-Jahres-ARMs seien bei Unbekannten seltener und riskanter, was den längerfristigen anfänglichen Zinsbindungszeitraum attraktiver mache, erklärt er. Je länger jedoch die feste Laufzeit ist, desto höher ist im Allgemeinen der Zinssatz.
Entscheidungen Entscheidungen! (Sprechen Sie jedoch, bevor Sie sich entscheiden, mit einem Berater für Wohnungsbau, wie von McDaniels empfohlen, über Ihre Situation.)
Bevor Sie Ihre Messingvorrichtungen, Terrazzo-Akzente und Makramee einpacken, nehmen Sie sich etwas Zeit, um a Eine Vorschau auf die Immobilienexperten sind die Top-Trends für Eigenheime, in denen wir unsere Listen abhaken 2020.
Sarah Magnuson
18. Dezember 2019