Als mein Mann und ich beschlossen, von Denver nach Indianapolis zu ziehen, um ein Haus zu kaufen, wussten wir, dass der Prozess bescheiden sein würde. Das Einzige, was wir über den Kaufprozess von Eigenheimen wussten, war, dass wir HGTV gesehen oder mit Freunden und Verwandten gesprochen hatten, die dies zuvor getan hatten. Wir haben uns entschlossen, mit offenem Verstand und vorsichtiger Herangehensweise einzusteigen.
Die erste wichtige Entscheidung, vor der wir standen, war die Entscheidung, welche Art von Hypothek für uns am besten geeignet war: Federal Housing Administration (FHA) oder konventionelle Hypothek. Wir hatten eine allgemeine Vorstellung davon, was diese Kredite ausmachte, aber es bedurfte einiger gründlicher Überlegungen, um herauszufinden, welche Option derzeit und für die Laufzeit unseres Kredits unseren Bedürfnissen am besten entspricht. So haben wir unsere Entscheidung getroffen:
Lassen Sie uns zunächst den Unterschied zwischen den beiden Arten von Darlehen herausstellen: Ein FHA-Darlehen ist eine Hypothek, die von der Bundesregierung unterlegt und von einem Drittkreditgeber bedient wird. Grundsätzlich bedeutet dies, dass die Regierung dem Kreditgeber zahlt, wenn Sie am Ende nicht in der Lage sind, zu zahlen. Wenn Sie jedoch mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten, drohen Ihnen Zwangsvollstreckungen. Aufgrund dieser Unterstützung sind die Kreditgeber etwas nachsichtiger bei der Vergabe von Krediten, was bedeutet, dass sie niedrigere Kredit-Scores (FHA-Kredite) akzeptieren Haben Sie eine Mindestkreditbewertung von 500, während herkömmliche Kredite in der Regel Bewertungen in den 600er Jahren erfordern) und Anzahlungen (der Standard ist 3,5 Prozent).
Für FHA-Kredite ist außerdem immer eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP) erforderlich. Dies ist eine Gebühr, die auf Ihre Hypothek angerechnet wird und die Sie für die gesamte Laufzeit des Kredits zahlen. Ihr MEP variiert zwischen 0,45 und 1,05 Prozent Ihres Hypothekenwerts - je nachdem, wie viel Sie geliehen haben, wie hoch Ihr Kredit-Wert-Verhältnis ist und wie lange Ihr Kredit läuft. Es gibt nur zwei Möglichkeiten, MIP loszuwerden: Die erste ist die Refinanzierung des Kredits in einen konventionellen Kredit. Die zweite Möglichkeit besteht darin, 10 Prozent zu Beginn abzusenken, sodass Sie den MEP nach elfjähriger Zahlung einstellen können. Sie zahlen außerdem eine einmalige Versicherungszahlung in Höhe von 1,75 Prozent des Darlehens bei Abschluss. Aufgrund all dieser zusätzlichen Gebühren über den Wert des Darlehens können FHA-Darlehen teurer werden als herkömmliche Kredite - obwohl in einigen Szenarien FHA-Kredite niedrigere Zinssätze haben als herkömmliche Darlehen. Im Allgemeinen ist an FHA-Darlehen in der Regel mehr Gepäck gebunden - auch wenn sie von Anfang an leichter zu bekommen sind.
Aber was sind eigentlich konventionelle Kredite? Dies sind Hypotheken, die nicht von der Regierung besichert sind. Aus diesem Grund versuchen die Kreditgeber, das Ausfallrisiko des Kreditnehmers so gering wie möglich zu halten - etwas, wofür Sie bezahlen werden. Das bedeutet, dass konventionelle Kredite in der Regel leicht höhere Zinssätze und strengere Genehmigungsanforderungen haben als FHA-Kredite. Obwohl einige Kreditgeber nur 3 Prozent weniger akzeptieren - bei weniger als 20 Prozent müssen Sie zahlen Private Hypothekenversicherung (PMI). Diese monatliche Gebühr ist erforderlich, bis Sie 78 Prozent des Eigenkapitals in Ihrem Haus erreicht haben. In der Regel wird Ihre monatliche Zahlung jedoch erst dann abgebucht, wenn Sie 80 Prozent erreicht haben.
Unser Hauptanliegen bei der Auswahl der Hypotheken war, dass wir nicht mehr Geld ausgeben wollten, als wir monatlich ausgeben mussten - auch wenn der Unterschied gering war. Winzige Gebühren und Ausgaben summieren sich im Laufe der Zeit, und mit all den neuen Ausgaben - Reparaturen, Möbel, Malerarbeiten usw. - mussten wir unser Budget so knapp wie möglich halten.
Laut unserem Hypothekenmakler würden wir mit einem FHA-Darlehen 30 USD mehr pro Monat zahlen als mit einem herkömmlichen Darlehen. Unser Makler schätzt, dass wir über die Laufzeit des Kredits auch 10.000 US-Dollar an kleinen Gebühren und Aufwendungen zahlen würden.
Wenn wir einen FHA-Kredit aufgenommen hätten, müssten wir uns letztendlich auch refinanzieren, nur um den MEP fallen zu lassen. Derzeit sind die Zinssätze niedrig und steigen nur, sodass es den Anschein hat, als könnten wir bei einer Refinanzierung nicht die niedrigen Zinssätze erzielen, die wir jetzt haben.
Jeder Hypothekarexperte, mit dem ich gesprochen habe, hat gesagt, wir sollten mit konventionellen Hypotheken arbeiten, wenn wir eine Genehmigung erhalten und uns diese leisten können - und wir könnten, also haben wir es getan.
Für Hausbesitzer, die kein Geld im Voraus haben oder keine guten Kreditergebnisse erzielen, sind FHA-Darlehen eine gute Option, da sie die geringstmögliche Anzahlung akzeptieren. Bei einem Haus mit 200.000 US-Dollar würde die Mindestanzahlung für FHA-Kredite in Höhe von 3,5 Prozent 7.000 US-Dollar betragen. Für ein herkömmliches Darlehen mit 5 Prozent weniger wären das 10.000 US-Dollar. Diese Differenz von 3.000 USD an Bargeld im Voraus kann ein Dealbreaker sein, wenn Sie aus dem Staat ausziehen, neue Möbel kaufen oder eine Renovierung Ihres Hauses planen.
Und wenn Sie in einer Stadt mit hohen Lebenshaltungskosten leben, in der Immobilien schnell verkauft werden, können Sie sich entscheiden, ob dies der Fall ist Kaufen Sie jetzt besser mit einem FHA-Darlehen, anstatt zu warten, bis Sie genug für ein herkömmliches gespart haben Darlehen.
Diese Entscheidung sollte jedoch nicht Ihre eigene sein. Sie sollten sich an einen Hypothekenexperten wenden (z. B. einen Kredit) Beauftragter oder Hypothekenmakler), um sicherzustellen, dass die Hypothek, die Sie aufnehmen, sowohl kurz- als auch langfristig zu Ihnen passt Tore.
Bevor Sie Ihre Messingvorrichtungen, Terrazzo-Akzente und Makramee einpacken, nehmen Sie sich etwas Zeit, um a Eine Vorschau auf die Immobilienexperten sind die Top-Trends für Eigenheime, in denen wir unsere Listen überprüfen 2020.
Sarah Magnuson
18. Dezember 2019
