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Wir haben es alle gehört. Wenn Sie kaufen möchten, sollten Sie sich immer für das schlechteste Haus in der besten Nachbarschaft entscheiden. Aber haben viele von uns jemals aufgehört, diese konventionelle Weisheit in Frage zu stellen? Ich dachte, ich widersetze mich der Konvention, als Ich habe eines der günstigsten Häuser gekauft in einer Nachbarschaft, die viele Einheimische meiden (und zu meiner ewigen Enttäuschung, dass Uber-Fahrer meinen Airbnb-Gästen sagen, sie sollten es vermeiden) - aber ist es wahr?
Ich habe ihr Buch gelesen, damit Sie es nicht müssen (obwohl es eine großartige Lektüre ist!) Und habe mit ihm gesprochen ZillowAaron Terrazas, Senior Economist, der mich durch seine Forschungen und Erkenntnisse führte. (Lassen Sie mich dies vorwegnehmen, indem Sie sagen, dass ich kein Immobilienexperte bin und keinen im Internet spiele. Ich teile das, was ich gelernt habe und meine eigenen Erfahrungen hier. Ihr Kilometerstand kann variieren.)
Es scheint, dass das Sprichwort in unserer Liebe zu einem Schnäppchen begründet ist. „Jeder sucht einen Deal“, sagt Terrazas, „und wenn man zurückschaut, war das Gefühl da, dass das billigste Haus in der schönen Nachbarschaft ein gutes war Deal... dass es eine Hintertür zu einem schillernden Bereich war. “Und sicher, er gibt zu, ob Sie die Ellbogen mit reicheren Leuten reiben oder Zugang zu reicheren haben möchten Nachbarschaftsannehmlichkeiten wie Parks und Schulen überwiegen Ihren Wunsch, den Wert Ihres Eigenheims zu steigern. Dies kann dazu führen, dass Sie ein billiges Eigenheim in einem „guten“ Zustand kaufen. Gegend.
Wenn Sie jedoch möchten, dass Ihr Eigenheimwert in den kommenden Jahren zu Gangbustern wird, ist dies laut Daten nicht der richtige Weg.
Zillow wurde von ein paar Haussuchern gegründet, die frustriert waren, keinen Zugriff auf Daten zu haben, die Makler hatten, erklärte Terrazas. Und haben sie jetzt jemals ihre Hände auf Daten! Also gruben sie sich hinein.
Sie ordneten alle Stadtteile in einem bestimmten U-Bahn-Gebiet im ganzen Land nach dem Preis, so Terrazas nahm die unteren zehn Prozent der Häuser und verglich sie mit dem Gesamttrend in ihren jeweiligen Nachbarschaften.
Was passiert ist, ist, dass die unteren 10 Prozent genau im Einklang mit anderen in der Nachbarschaft geschätzt werden, sagt Terrazas. Ok, das ist nicht gut oder schlecht.
"Der Kicker kommt", sagt er, "wenn man diese teuren Viertel mit anderen Vierteln in einem U-Bahnhofsviertel vergleicht." Diese teuren Gegenden tendieren dazu, die U-Bahn als Ganzes zu unterbieten. “
Folgendes sollten Sie tun, wenn Sie ein Haus suchen, dessen Wert schneller steigt: Optimieren Sie das alte Sprichwort und kaufen Sie das billigste Haus in der heißesten Nachbarschaft, wo laut Buch:
Aber was macht eine heiße Nachbarschaft aus? In der Vergangenheit lagen die Ausgangswerte unter denen der gesamten U-Bahn, in den letzten fünf Jahren wurde jedoch eine Aufwertung über dem Median der U-Bahn verzeichnet. Und wie findest du diese Informationen? "Der naheliegende Ort ist Zillow", sagt Terrazas (er ist Sie können aber auch mit lokalen Immobilienfachleuten sprechen.
Wenn es Ihnen nichts ausmacht, in einigen Mega-Tabellen zu stöbern, ist alles möglich zillow.com/data. Ich fand meine Nachbarschaftsdaten mit Hilfe von Terrazas. (Ich bin hier Schriftsteller, kein Statistiker!)
Natürlich muss man früh genug in der heißen Nachbarschaft sein, um ein Schnäppchen zu machen. Hier kommt also die knifflige Wissenschaft (oder Kunst?) Ins Spiel, um herauszufinden, was als nächstes heiß sein wird.
Betrachten Sie den Halo-Effekt, sagt Terrazas, und achten Sie auf die günstigeren Nachbarschaften neben den heißen. Diese Coffeeshops und Galerien werden mit steigenden Preisen in erschwinglichere Gegenden übergehen. (Ich kann dafür bürgen - wir haben unser altes Haus in einem Viertel verkauft, das zu unserer Überraschung heiß geworden war und näher an die Innenstadt zu unserer jetzigen, viel mehr Erschwinglich pro Quadratmeter, und die Restaurants fangen an zu kommen.) Die Nähe zum Stadtzentrum ist ebenfalls wichtig, aber es gab auch einige andere interessante Ergebnisse.
"Vergessen Sie Hipster", heißt es in dem Buch. „Der beste Indikator für ein Viertel, dessen Wert eines Tages stark steigen würde, war vor allem das Alter des Wohnungsbestands. Je älter ein durchschnittliches Haus ist, desto wahrscheinlicher wird eine bestimmte Nachbarschaft eine starke Aufwertung erfahren. “
Was warum? Hier bin ich wirklich aufgeregt, hier in meinem Haus von 1890 zu sitzen. "Ältere Häuser erfordern in der Regel höhere Investitionen", erklärt Terrazas (das kann man noch einmal sagen!). "Deshalb sind sie erschwinglicher. Dies ist eine Gelegenheit, die einige Investitionen erfordert, sich aber langfristig auszahlt. “(Das heißt, sie sind möglicherweise nicht mehr das Schnäppchen, das sie früher waren, wie er sagt Obermaterial für Fixierer werden heutzutage nicht mehr so stark abgezinst.)
Das Gleiche gilt für Stadtteile mit einer höheren Mieterbevölkerung. "Eigentümer dieser Häuser investieren nicht unbedingt in diese Häuser und warten sie nicht so oft", sagt er. Daher ist es wahrscheinlicher, dass Sie ein günstiges Obermaterial finden, wenn sie zum Verkauf angeboten werden.
Wenn Sie nach einer großartigen Rendite suchen, vergessen Sie nach Ansicht dieser Experten die konventionelle Weisheit. Das billigste Haus in der besten Nachbarschaft ist nicht der richtige Weg. Kaufen Sie stattdessen das billigste Haus in der angesagtesten Gegend - und schauen Sie sich zunächst eine ältere Gegend in der Nähe des Geschehens an.