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Jeder, der genauso besessen ist von HGTV Wie wir sind, könnte man uns verzeihen, wenn wir uns Fantasien hingeben, Ihren Job zu kündigen und sich als neu zu erfinden Fixierer oben–Style Heimwerker-Superstar. Ich meine, wer möchte nicht der nächste sein? Joanna Gaines oder Leanne Ford? Aber wenn Ihre Träumereien Ihre Realität schnell übertreffen, sollten Sie es sich zweimal überlegen, bevor Sie mit dem Kopf voran in den House-Flipping-Markt eintauchen. Shows neigen dazu, einige der weniger glamourösen Teile des Prozesses zu beschönigen (Hallo HLK-Reparatur Arbeit), biegen Sie die zeitlichen und räumlichen Einschränkungen (Sie tun dies alles in einer Woche, sagen Sie?) und preisen Sie Arbeit und Material zu Preisen, die in diesem Jahrhundert normalerweise nicht zu sehen sind.
Und haben wir schon erwähnt, dass wir es sind?
so nah in eine Rezession eintreten? Wir haben mit erfahrenen Hausflippern gesprochen, um genau zu erfahren, was dazu beiträgt, ein Haus gewinnbringend zu machen, welche Kosten und Gefahren verborgen sind und warum dies jetzt möglich ist nicht Sei die beste Zeit, um es zu versuchen.Das große Bild
Es gibt einen Grund, warum die Leute, die am besten für das Flippen von Häusern geeignet sind, diejenigen sind, die Erfahrung in angrenzenden Bereichen haben - denken Sie an Immobilienmakler, Generalunternehmer und Designer. Sie wissen genau, was es braucht, um ein Haus zu bauen und zu warten, sowohl in Bezug auf die Art der Arbeitsstunden als auch in Bezug auf die Arbeitszeit Materialkosten, die bei größeren Renovierungsarbeiten anfallen, und deren Fachwissen können einen Teil der mit dem Prozess. Als Immobilienmakler können Sie beispielsweise die Maklergebühren auf der Verkaufsseite um bis zu 5% minimieren. Designer und Bauunternehmer beziehen Materialien häufig eher zu Großhandelspreisen als zu Einzelhandelspreisen.
"Die meisten Flipper konzentrieren sich eher auf das Ästhetische, aber das Flippen erfordert viele Fähigkeiten, über die die Leute nicht nachdenken", sagt er Christopher Totaro, ein ehemaliger Bauunternehmer, der Häuser umgedreht hat, bevor er Agent bei der in New York ansässigen Immobilienfirma Warburg wurde Immobilien. „Man muss über Marktkenntnisse in Immobilien und ein tiefes Verständnis des Bauprozesses verfügen und Entscheidungen auf der Grundlage dessen treffen, was der Markt will, nicht was Du wollen."
In der Tat sagen Veteranen, dass der häufigste (und kostspieligste) Fehler, den Fixierer beim ersten Mal machen, darin besteht, den Umfang der Arbeit zu unterschätzen. „Es sei denn, der Käufer ist ein erfahrener Hausinspektor, der in der Lage ist, schnelle Entscheidungen in Bezug auf Sanitär, Heizung, Strom, Überschwemmungsgebiete und Probleme mit Gemeindevorständen zu treffen. Asbest, Kohlenmonoxid, Wasserdruck, Fenster, Geräte und eine Reihe anderer Elemente - eine Katastrophe ist nahezu garantiert “, sagt Totaros Kollege Gerard Splendore. Totaro fügt hinzu: "Wenn Sie sich darauf verlassen, dass ein Auftragnehmer Ihnen mitteilt, ob etwas funktioniert, sind Sie überfordert."
Branchenkenner haben auch eine bessere Vorstellung davon, welche bürokratischen Bürokratien und kommunalen Richtlinien allzu häufig Projekte aufhalten - und wie man sich in ihnen zurechtfindet. „Ich schlage vor, den Stadtplaner zu besuchen und sich über die Bauvorschriften für Städte und Gemeinden zu informieren“, sagt Alison Pickart, Designerin in San Francisco. "Möglicherweise sind in bestimmten Bereichen an den Wochenenden keine Arbeiten zulässig, was Ihre Bauzeit verlängern könnte." Und damit Ihr Endergebnis.
Wenn wir von Auftragnehmern sprechen, geht ihnen ihr Ruf voraus (das heißt, zeigen Sie uns einen, der die Arbeit pünktlich und unter Budget abschließt, und wir geben Ihnen ihr Gewicht in Gold). Komplikationen treten immer wieder auf, Fristen kommen und gehen und Budgets steigen auf manchmal erstaunliche Höhen. Und während die meisten Flipper zumindest eine Vorstellung davon haben, welche Materialien sie kosten könnten, gibt es nur wenige anerkennen - geschweige denn genau einschätzen können -, welche Arbeitskräfte für die Installation dieser Materialien erforderlich sind gegebene Region.
„Immobilienentwickler haben ein gutes Verständnis für die Arbeitskosten auf dem Markt, auf dem die Arbeiten ausgeführt werden“, sagt Pickart. „Die Kosten in ländlichen Gebieten in bestimmten Bundesstaaten werden sich erheblich von denen in Vororten außerhalb von Großstädten und sogar mittelgroßen Städten unterscheiden. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie gerade erst anfangen und keine Crew haben, die einen Anreiz hat, die Arbeit zum besten Preis für Sie zu erledigen. "
Wenn Sie keine Crew haben, der Sie vertrauen, kann es ein Albtraum sein, eine zu finden, da sie bekanntermaßen schwer zu fassen sind. Und je länger Ihr Projekt dauert, um zu beginnen und zu beenden, desto mehr Geld werden Sie für verschiedene Kosten bezahlen, die in keinerlei Zusammenhang mit Ihren Reparatur- oder Renovierungsarbeiten stehen.
Die meisten Rookie-Hausflipper berücksichtigen zwei Hauptfiguren, wenn sie abwägen, ob sie ein Projekt übernehmen sollen: den Preis, zu dem Sie ein Haus kaufen und wofür Sie es verkaufen. Erfahrene Hausflipper weisen jedoch schnell darauf hin, dass es einen Regenbogen von Zahlen gibt, die Sie in Ihr Risiko-Ertrags-Verhältnis einbeziehen müssen.
Als Eigentümer der Immobilie müssen Sie die Kaufkosten von Anfang an bezahlen, von Titelgebühren und Bewertungskosten bis hin zu Darlehensgebühren und Hypothekenzahlungen und vielleicht sogar Immobilienabschlusskosten, wenn Sie einen Makler bezahlen müssen (obwohl die Maklergebühr von 5 bis 7% normalerweise in der Verantwortung des Verkäufers liegt, der, wenn Sie sich das vorstellen, bei Ihnen liegt Kehrseite). Laut Homes.com können die Abschlusskosten bis zu 2-3% der Anschaffungskosten betragen. Es werden auch häufig übersehene Haltekosten wie Steuern und Nebenkosten übersehen. Je länger Sie das Haus besitzen, desto mehr werden Sie schulden.
Dann ist da noch die Frage der Kapitalgewinne. Wenn Sie planen, während der Bauzeit in Ihrem Flip-Objekt zu wohnen, müssen Sie keine Steuern auf Gewinne zahlen, die nach dem Verkauf des Hauses erzielt werden. Wenn nicht, sind Sie für 10 bis 37% Ihres Einkommens am Haken, je nachdem, wo Sie wohnen, was Sie verdienen und wie lange Sie die Immobilie gehalten haben.
Wenn Sie all dies wissen und dennoch Ihre Muskeln umdrehen möchten, können Sie einige Dinge tun, um den Prozess ein wenig reibungsloser zu gestalten. "Halten Sie sich an einen soliden, aber hässlichen Fixierer", sagt Pickart. "Sie werden so viel besser dran sein, wenn Sie sich beim Erlernen des Geschäfts allein an die kosmetische Arbeit halten können."
Wenn Sie sich jedoch für ein größeres Projekt entschieden haben, lautet ihr Rat: „Lernen Sie vor dem Kauf so viel wie möglich über das Haus und die Nachbarschaft und haben Sie ein Gut entwickelter Plan in Bezug auf Design, Engineering, Farbe, Beleuchtung und Fertigstellungspläne, bevor Sie mit der Arbeit beginnen, um Ihnen bei der Ausführung in geringstem Umfang zu helfen Zeit. Planen Sie, an Ihrem Inspektionstag zu sein, Notizen zu machen, sorgfältig auf alles zu achten, was die Inspektoren finden, und planen Sie a Gehen Sie mit Ihrem Ingenieur und Architekten durch (wenn größere Arbeiten erforderlich sind) und informieren Sie sich so genau wie möglich, damit Sie wissen, was Sie vorhaben gegen."
Sie sollten auch wie ein Detektiv denken und praktisch sein. "Suchen Sie nach dem perfekten Sturm", sagt Totaro. "Identifizieren Sie einen Bereich, der sich schnell erweitert, und finden Sie etwas, das in einem für Ihre Fähigkeiten angemessenen Ausmaß in Bedrängnis gerät. Kaufen Sie keine Häuser mit sinkenden Fundamenten. Fangen Sie klein an. "
Und denken Sie daran, dass das Timing genauso wichtig ist wie alles andere. House Flipping ist in Zeiten der Sicherheit schwer genug. „Immobilien sind immer mit Risiken verbunden“, sagt Pickart. Wenn Sie in die Branche einsteigen möchten, sollten Sie dies vielleicht nächstes Jahr in Betracht ziehen, hoffentlich wenn die Coronavirus-Pandemie die globalen Systeme nicht verwüstet. Sicher, die Zinssätze sind so niedrig wie nie zuvor, was das Ausleihen von Geldern für den Kauf eines Hauses erschwinglicher macht als je zuvor, aber mit einem Rekord von 3,3 Millionen Amerikanern, die einen Antrag stellen Arbeitslosigkeit (die Frage aufwirft, wer kauft?), die Ausrottung ganzer Branchen und die Welt am Rande einer globalen Rezession, es ist vielleicht ein guter Zeitpunkt dafür bleib sitzen.
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