Warum Einfamilienzonen schädlich sein können

Der amerikanische Traum nimmt so viele Formen an, wie es Amerikaner gibt, die sich das vorstellen können. Aber eine bestimmte Version dieser Vision hat die Jahrzehnte überdauert: die eines ordentlichen Kolonialherrn auf einem Rasengrundstück mit einem Lattenzaun vor der Tür.

An diesem Traum ist nichts auszusetzen. Es ist wunderschön! Es gibt einen Grund, warum Kinder niedliche Häuser mit rauchenden Kaminen und Lutscherbäumen im Hof ​​zeichnen. Eine Mehrheit der Amerikaner leben in Einfamilienhäusern, noch mehr wünschten sie sich, und Einfamilienhäuser bilden jetzt mehr als ein Drittel der Mietwohnungen.

Das Problem ist jedoch, dass dies in viel zu vielen Gemeinden der Fall ist nur Version des amerikanischen Traums erlaubt.

In vielen amerikanischen Vororten fast jeder Hektar Wohnland ist ausschließlich für Einfamilienhäuser vorgesehen. Selbst in Großstädten wie Los Angeles und Seattle ist es direkt illegal, etwas anderes als eine Einfamilienfamilie zu bauen Haus auf den meisten Wohngrundstücken, ohne eine schwierige und kopfschmerzauslösende Zonierungsvarianz zu durchlaufen Prozess. In anderen Vororten ist Mehrfamilienhaus

Wieso spielt das eine Rolle? Das Beharren darauf, dass alle Wohnungen Einfamilienhäuser sind, ist eine ausschließende Zonentaktik: Sie blockiert die Arten von Wohnungen, die für Einwohner mit niedrigerem Einkommen, einschließlich Minderheiten und Einwanderer, leichter zugänglich wären.

Wie der Historiker Richard Rothstein in „Die Farbe des Gesetzes“ feststellt, Solche Zonierungspraktiken waren sehr beabsichtigt und im Rassismus verwurzelt. „Um zu verhindern, dass Afroamerikaner mit niedrigerem Einkommen in Gegenden leben, in denen bürgerliche Weiße lebten, begannen lokale und föderale Beamte in der 1910er Jahre zur Förderung von Zonierungsverordnungen, um bürgerliche Nachbarschaften für Einfamilienhäuser zu reservieren, die Familien aller Rassen mit niedrigerem Einkommen nicht konnten sich leisten," Rothstein schreibt.

Gemeinden, die sich noch heute auf Einfamilienzonen stützen (oder andere Ausschlussregeln, wie z. B. Mindestgrundstücke), um den Bau neuer Wohnhäuser zu blockieren, bezahlbare Wohnkomplexe oder sogar kleine Maisonetten oder Triplexe - oft im Namen der Wahrung der Hauswerte oder des Charakters der Stadt - trennen unsere gebauten Gebäude weiterhin voneinander Landschaft.

„Mehrfamilienbau ist deutlich billiger als Einfamilienhäuser“, sagt Jarred Johnson, Chief Operating Officer von Transitangelegenheiten. „Eine Zoneneinteilung nur für Einfamilienhäuser ist für arme Menschen und Minderheiten diskriminierend. Dies schränkt die Auswahl vieler Familien mit niedrigem Einkommen, junger Familien und Senioren mit festem Einkommen ein, um in durchgangsreichen oder arbeitsreichen Gegenden leben zu können. “ 

Wenn die Absicht besteht, bestimmte Arten von Menschen fernzuhalten, funktioniert es. In einem Studie Von 50 U-Bahn-Gebieten stellten die Forscher fest, dass vorstädtische Beschränkungen der Dichte der Wohnbebauung über einen Zeitraum von 10 Jahren erheblich zu einer verstärkten Klassentrennung beitrugen. Inzwischen, weitere Nachforschungen Die Northeastern University und die Boston Foundation stellten eine starke positive Verbindung zwischen neuen Mehrfamilienhäusern in einer Gemeinde und einem erhöhten Anteil nicht weißer Haushalte fest.

Eine Gemeinde mit verschiedenen Wohnmöglichkeiten - Häuser aller Größen, Typen und Preisklassen, einschließlich Mietwohnungen und Mehrfamilienhäuser - eignen sich für eine größere Vielfalt von Bewohnern, sagt Soni Gupta, Direktor für Wohnen und Nachbarschaften bei das Boston Foundation.

„Wir wissen, dass farbige Haushalte unter Haushalten mit niedrigerem Einkommen überproportional vertreten sind. Wenn Sie erschwinglichere Wohnungen oder einen vielfältigeren Wohnungsbestand schaffen, der kleinere Einheiten zu niedrigeren Preisen umfasst Punkte - ob Vermietung oder Wohneigentum - Sie schaffen standardmäßig Möglichkeiten für farbige Haushalte “, so Gupta sagt.

Der Bau von mehr Häusern jeglicher Art wird zwar dazu beitragen, unsere Wohnungsnot zu verringern, aber insbesondere der Mehrfamilienbau könnte unsere langjährigen Muster der Segregation angehen. "Wenn Sie eine Reihe von Einfamilienhäusern bauen, bietet dies nicht zu viele Möglichkeiten für Menschen mit unterschiedlichem Hintergrund. Es hängt wirklich mit Mehrfamilienhäusern zusammen “, sagt Alicia Sasser Modestino, Professorin für öffentliche Ordnung an der Northeastern University. "Gemeinden, in denen die Rassentrennung abnahm, verzeichneten einen größeren Anstieg des Angebots an Mehrfamilienhäusern, nicht nur der gesamten Wohneinheiten." 

In der Tat gibt es keine Lösung für große gesellschaftliche Herausforderungen wie Erschwinglichkeit von Wohnraum, Segregation und Klimawandel. Aber unter den wachstumsstarken Urbanisten kommt die Förderung der Wohndichte einem Allheilmittel verdammt nahe.

Dies liegt daran, dass die Annäherung von Häusern aneinander einen Beitrag zum Tugendzyklus leisten kann. Für den Anfang kann der Bau von mehr Häusern den Preisdruck während eines Wohnungsmangels verringern, und Durch den Mehrfamilienbau können mehr (und im Allgemeinen kleinere, günstigere) Einheiten gebaut werden Pro Los.

Diese erhöhte Wohnraumdichte macht auch den öffentlichen Nahverkehr effizienter, da mehr Fahrer nahe genug leben, um den Dienst häufiger zu nutzen. "Und Bewohner von Mehrfamilienhäusern haben seltener ein Auto, was bedeutet, dass sie eher auf den Transit angewiesen sind", fügt Johnson hinzu.

Dies reduziert wiederum die Abhängigkeit vom Auto und macht a begehbarer, autofreier Lebensstil lebensfähiger - welche steigert den Umsatz bei lokalen Einzelhändlern und Restaurants, verringert die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen und eröffnet Haushalten mit niedrigerem Einkommen, die kein Fahrzeug besitzen, Wohnmöglichkeiten. Und das macht noch mehr Land frei, um Menschen, Geschäfte oder Bäume unterzubringen. anstelle von geparkten Autos.

All dies ist der Grund, warum eine kleine, aber wachsende YIMBY-Bewegung (Yes, In My Backyard) im Gange ist, die neue Wohnsiedlungen besser begrüßt - und warum einige Orte, einschließlich der Stadt von Minneapolis und der Bundesstaat Oregon haben die Zonierung nur für Einfamilienhäuser insgesamt verboten.

"Das bedeutet nicht, dass Menschen keine Einfamilienhäuser bauen können", bemerkt Anthony Flint, Senior Fellow am Lincoln Institute of Land Policy. „Nur das kann keine Nachbarschaft zulassen nur Einfamilienhäuser. In Minneapolis müssen alle Stadtteile auch Duplex- und Triplex-Wohnungen zulassen. “ 

Es wird einige Zeit dauern, bis solche „Upzoning“ -Maßnahmen zu mehr Wohnraum führen, aber es ist ein wichtiger Schritt. "Und es ist wichtig darauf hinzuweisen, dass Einfamilienhäuser nicht schlecht oder problematisch sind - überhaupt nicht", fügt Flint hinzu. "Es ist eher ein" Ja "-Szenario - Gemeinschaften, die eine Mischung aus Wohnmöglichkeiten ermöglichen. Atlanta hat diesbezüglich mit verschiedenen politischen Änderungen und Anreizen einen guten Schritt gemacht. “

Eine dichte Neuentwicklung stößt jedoch häufig auf strengen Widerstand der Anwohner. Forscher der Städteinitiative der Boston University analysierte das Protokoll der öffentlichen Zonierungssitzungen in fast hundert Gemeinden in Massachusetts und stellten fest, dass die Teilnehmer zu älteren weißen männlichen Hausbesitzern tendierten, von denen die meisten gegen eine neue Wohnsiedlung waren. Einwohner, die sich neuen Wohnsiedlungen widersetzen, werden oft als NIMBYs (Not In My Backyard) bezeichnet.

Die Verbreitung von NIMBYs ist nicht ganz überraschend, da bestehende Hausbesitzer möglicherweise Hunderttausende von Dollar haben Sie investieren in ihre Häuser und sind verständlicherweise skeptisch gegenüber Änderungen, die den Wert ihres Eigentums gefährden könnten Vermögen. Ganz zu schweigen davon, dass die durch ein neues Bauprojekt verursachten Störungen am stärksten von einigen Nachbarn in der Nähe getragen werden. Die Vorteile sind diffuser und locken weniger gelegentliche Unterstützer zu einer langweiligen Zonierung unter der Woche Treffen.

Tatsache ist jedoch, dass gerechte Wohnprojekte Unterstützung benötigen. Und in einer Art Catch-22 sind die Bewohner, die einen neuen Wohnkomplex in einem exklusiven Vorort unterstützen könnten, dieselben, die es sich noch nicht leisten können, dort zu leben und ihre Zustimmung dazu zu äußern.

Also, wenn lokale Beamte Ihre Einfamiliengegend aufwerten wollen, um dichtere Wohnungen zu ermöglichen, oder wenn eine neue In der Nähe wird ein Wohnhaus, ein Eigentumswohnungskomplex oder eine erschwingliche Wohnsiedlung vorgeschlagen Unterstützung. Sei kein NIMBY. Sei ein YIMBY.

Ich bin ein Musiker aus der Vergangenheit, ein Teilzeitvater, der zu Hause bleibt, und Gründer von House & Hammer, einem Blog über Immobilien und Heimwerker. Ich schreibe über Häuser, Reisen und andere lebensnotwendige Dinge.