Wir haben alle die Sendungen im Fernsehen gesehen: Die Leute kaufen Fixer-Upper-Häuser zu einem niedrigen Preis, renovieren und aktualisieren sie und verkaufen sie dann mit Gewinn. Diese Darstellungen lassen das Umdrehen von Häusern einfach, unterhaltsam und ein garantierter Gewinn aussehen. Aber wie Sie wahrscheinlich erraten haben, ist dies nicht immer der Fall.
Es gibt viele Faktoren beim Kauf, der Renovierung und dem Verkauf eines Hauses im Rahmen des Budgets und pünktlich. Und für potenzielle Käufer von umgedrehten Häusern wirken sich diese Faktoren letztendlich auf die Qualität und den Preis der Immobilie aus, die sie in Betracht ziehen.
Um herauszufinden, welche Experten in Immobilien Ja wirklich Denken Sie über den Prozess des Umklappens nach. Wir haben uns an neun Agenten im ganzen Land gewandt, um ihre Beiträge zu erhalten.
Es ist wahrscheinlich keine Überraschung, dass die erste Sorge unserer Immobilienmakler über das Umdrehen die Qualität ist. Viele Flipper versuchen, ihren Gewinn zu maximieren, indem sie während des Renovierungsprozesses Abstriche machen, und das auch Dazu gehören billige Materialien, schlechte Arbeit und übersehene Bereiche (z. B. keine Aktualisierung der elektrischen und Installation).
„Was einst als kreativer und lukrativer Prozess galt, ist zu etwas geworden, vor dem Agenten und Käufer vorsichtig sind“, sagt Miltiadis Kastanis von Douglas Elliman in Miami Beach. „Umgedrehte Häuser werden als Häuser wahrgenommen, die gut aussehen, aber Ecken sind geschnitten. Es gibt viel Zeit, Mühe und Geld, um diese Häuser fertig zu machen, und nicht jeder ist bereit, diese Aufgabe zu übernehmen. “
Zu den Elementen, die häufig von geringer Qualität sind, gehören Oberflächen, Hardware, Geräte und Vorrichtungen, sagt er.
"Dies ist einer der größten Fehler, die Käufer beim Kauf eines Flip machen", sagt sie. „Ich ermutige Kunden immer, jede erforderliche Inspektion durchzuführen.“
"Wenn Sie nicht wissen, was Sie tun, könnte es Sie verletzen", sagt Lynette Kohn Huber mit Walker Reid Realty in Boca Raton, Fla. “HGTV macht es einfach und macht Spaß, aber diese Leute sind Profis mit Fähigkeiten und Erfahrung, und sogar sie haben Flops. Es gibt viele Leute da draußen, die mit einem Flip über den Kopf steigen. “
Flipping ist ein sehr halsbrecherisches Geschäft, sagt Chris Cusimano von Keller Williams Realty in Boca Raton, und man muss "viel Geld und Zeit" haben, um es richtig zu machen, sagt er. Nach seiner Erfahrung waren die Gewinne, die mit umgedrehten Häusern erzielt wurden, "OK", aber es gibt mehr Geld, um mit dem Verkauf von Häusern auf traditionelle Weise Geld zu verdienen.
Neben viel Zeit, Geld, Fähigkeiten und Erfahrung brauchen Flipper viel Glück, um davon zu profitieren, sagt Allen Roth von Sotheby's International Realty - Beverly Hills Brokerage in Kalifornien. “Sie müssen sich auch auf ein bisschen Glück beim Market Timing verlassen. Es besteht ein unglaubliches Risiko, und ich habe gesehen, dass Flossen aus erster Hand erhebliche Verluste erleiden, weil dabei etwas verpfuscht wurde. "
Als Flipper kostet es Sie etwas, wenn das Glück nicht auf Ihrer Seite ist und der Prozess länger dauert als erwartet, sagt Simon Isaacs von Simon Isaacs Immobilien in Palm Beach. Wenn Sie länger als erwartet an einer Immobilie festhalten, sind Sie möglicherweise anfällig für Grundsteuern und Wartungsrechnungen, die Sie nicht erwartet haben.
Es ist durchaus üblich, dass irgendwo auf der Strecke Komplikationen auftreten, sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern von umgedrehten Häusern. In einigen Bundesstaaten, einschließlich Texas, kann sich ein umgedrehtes Haus möglicherweise nicht für eine qualifizieren FHA-Darlehen, bemerkt Francesca Conway, eine mit der Champions Büro von Coldwell Banker Realty im Frühling, Texas. Nach den Regeln der Titelkette in Texas muss eine Immobilie 90 Tage lang im Besitz sein, bevor sie sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren kann.
„Daher schränkt es Käufer ein, insbesondere Erstkäufer, was manchmal der breiteste Markt für umgedrehte Häuser ist“, erklärt sie.
Als Vertreter eines Käufers kann es beim Schließen der Übertragungsurkunde für umgedrehte Häuser zu mehreren „Schluckauf“ kommen, sagt Ellis. "Der Bieterkrieg ist offensichtlich meine größte Hürde, da sie auf dem Markt am begehrtesten sind."
Aus der Sicht eines Flippers können unerwartete Projektkosten entstehen, die völlig außerhalb der eigenen Kontrolle liegen, wie z. B. Verzögerungen im Genehmigungsprozess und Materialbestellungen, sagt Ericka S. Schwarz, verbunden mit Coldwell Banker Realty im mittleren Atlantik, Büro Dupont / Logan Circle in Washington, D.C. „Zum Beispiel hatte COVID-19 Auswirkungen auf den Betrieb vieler staatlicher Genehmigungsämter und Baustoffhersteller, die unvorhergesehene Verzögerungen und unerwartete Projektkosten verursachten. “
Dies kann zu einer Kettenreaktion führen. Aufgrund dieser unerwarteten Projektkosten entscheiden sich einige Flipper dafür, Ecken zu kürzen - was wiederum dazu führen kann, dass die Börsennotierung noch länger auf dem Markt ist.
"Wenn Immobilienfachleute sehen können, wie die Ecken abgeschnitten werden, werden unsere Kunden und ihr Hausinspektor dies definitiv sehen", sagt Black. "Kürzungen können zu Gewinneinbußen führen, da das Haus länger auf dem Markt bleibt."
Der Verkauf von umgedrehten Häusern hat jedoch einen Vorteil, und dies ist der COVID-19-Pandemie zu verdanken, sagt Mia Cottet von Sotheby's International Realty - Los Feliz Brokerage in Los Angeles. Zuvor hatten ihre Kunden Bedenken, Flips zu kaufen, und befürchteten, dass sie für minderwertige Arbeiten eine Prämie zahlen würden. Jetzt haben sich die Dinge geändert.
„Die Menschen sind jetzt weniger geneigt, schwere Renovierungsarbeiten durchführen zu müssen“, erklärt sie. „Soziale Distanzierungen mit Auftragnehmern im Inland können umständlich sein, und die Beschaffung von Materialien im In- und Ausland kann zu ernsthaften Verzögerungen führen. Meine Kunden fragen immer mehr nach einem Haus, das „fertig“ ist. “