Das Umdrehen von Häusern macht Spaß und Dollarzeichen im Fernsehen. Von der Beobachtung normaler Leute, die Gold schlagen, indem sie Häuser in magnolienwürdige Renos verwandeln, bis hin zu denen, die es tun aus einem Rohdiamanten sein Traumhaus erschaffen, wer hat sich nicht schon gefragt, ob er einsteigen soll Spiel?
Es scheint zu schön, um wahr zu sein, oder? Sie kaufen ein Haus für einen Bruchteil dessen, was es wert sein könnte, reparieren es mit ein bisschen Ellenbogenfett, bringen es auf den Markt, werden Zeuge eines Bieterkriegs und verwandeln Ihre massiven Gewinne in Ihr nächstes Projekt. Kaufen, renovieren, wiederholen. Bevor Sie es wissen, haben Sie Ihren Job aufgegeben und sind auf dem Weg zu einem Home-Reno-Imperium.
Nur dass es nicht immer so einfach ist. Für jeden Hausflicker, der den Weg zum Unternehmertum findet, verliert ein anderer Geld – oder zumindest seine Geduld – bei dem Geschäft. Ich habe mit drei ehemaligen Flippern über ihre Erfahrungen gesprochen, die Probleme, auf die sie gestoßen sind, und was sie dazu bewogen hat, mit dem Hausflippen aufzuhören.
Melanie Allen, die den Blog betreibt Partner im FeuerSie war strahlend und aufgeregt über die Gelegenheit, ein Haus zu kaufen, das ein wenig (oder viel) Liebe braucht, es mit ihren eigenen zwei Händen zu reparieren, sich dann umzudrehen und es mit Gewinn zu verkaufen. Sie kaufte Häuser in Georgia und Pennsylvania, bevor sie das merkte DIY ist eine einzigartige Fähigkeit das ist nicht so einfach wie einen Hammer aufzuheben.
„Ich war einer dieser idealistischen Leute, die alle darüber reden sahen, wie großartig es ist, Häuser umzudrehen – und ich wollte dabei sein!“ Sie sagt. „Leider war der Einstieg in das Feld nicht so einfach, wie es die Experten aussahen. Man braucht Kapital und eine gute Bonität, um anzufangen, und davon hatte ich nicht viel. Trotzdem habe ich einen Weg gefunden, indem ich ein Fixierer-Obermaterial gekauft habe. Aber ich habe schnell gelernt, wenn Sie nicht die Fähigkeiten zum Selbermachen haben selbst kann es sehr teuer werden, und ich hatte nicht das zusätzliche Kapital, um Auftragnehmer für alle notwendigen Arbeiten zu bezahlen.“
Wenn sich Ihr Haus auf die Flipping-Gleichung stützt die Arbeit selbst erledigen, wenn man die mit einem Auftragnehmer verbundenen zusätzlichen Kosten hinzurechnet, kann dies die Gewinnspanne verzerren. Allen ging mit einem Gewinn davon, aber ob es die Kopfschmerzen wert war, ist die Frage.
Fragen Sie jeden, der kürzlich versucht hat, sein Haus zu renovieren, und alle werden die gleiche Geschichte erzählen: Bauunternehmer sind derzeit sehr gefragt. Du musst immer deinen machen Due Diligence, um einen Auftragnehmer zu finden der sowohl effizient als auch seriös ist. Aber Andrew Herrig vom Blog Wohlhabender Nickel, war besonders frustriert, als er versuchte, ein Haus im aktuellen Klima erfolgreich umzudrehen.
„Meine Frau und ich sind aktuelle Immobilieninvestoren und ehemalige Flipper. Wir haben in den letzten Jahren mindestens 7 bis 8 Häuser umgedreht, aber dank 2021 drehen wir nicht mehr um. Wir haben festgestellt, dass es besonders jetzt schwierig ist, hochwertige Auftragnehmer zu finden, und Materialien sind besonders schwer zu beschaffen. Es ist zu schwierig geworden, im Handumdrehen einen Gewinn zu erzielen.“
Bei langen Vorlaufzeiten Materialien sind teuer, und Auftragnehmer sind kostspielig, Ihre Investition steigt in mehr als einer Hinsicht. Sie verbringen mehr Zeit damit, qualifizierte Mitarbeiter zu finden, mit denen Sie zusammenarbeiten können, und Sie wenden mehr für sie auf – und das kann zu der Frage führen: „Lohnt sich das wirklich?“
Ein gutes Auge und ein Gespür dafür, was Käufer ästhetisch wollen, werden die Leute mit Sicherheit zu einem Online-Immobilienangebot führen. Aber das ist noch nicht alles. Sie müssen immer noch den Markt verstehen und wissen, wann ein Fixer-Upper günstig ist, weil es nicht drin ist ein Bereich, der Ihren Zielkäufer interessieren wird.
Chris Alexakis fand sich in einer Situation wieder, in der er den lokalen Markt nicht ausreichend recherchiert hatte und sein Flip zwar toll aussah, aber nicht das war, was die Käufer wollten. Er sagt: „Obwohl ich Erfahrung mit Handelsgeschäften habe, habe ich aufgehört, Häuser umzudrehen, weil ich nur das Nötigste an Immobilienwissen habe. Ich habe eine Immobilie an einem Ort gekauft und renoviert, an dem es keinen heißen Markt gibt, und während der Renovierung habe ich mitgemacht Mein Team hat die Ästhetik und Funktionalität des Anwesens wiederhergestellt, der Verkauf hat einfach deswegen eine Weile gedauert Lage."
Sie können nicht davon ausgehen, dass es ausreicht, auf ein gutes Geschäft aufzuspringen und es zu Instagram-würdiger Perfektion zu renovieren. Sie müssen die Kleinarbeit leisten, um zu verstehen, ob das fertige Produkt tatsächlich den Preis erzielen wird, den Sie benötigen, um Ihre Investition zu rechtfertigen.
Schließlich gibt es noch einige andere Teile des Flipp-Puzzles, die Sie zum Nachdenken bringen könnten, ob es für Sie sinnvoll ist. Stellen Sie sicher, dass Sie diese Fragen sicher beantworten können, bevor Sie den Sprung wagen.
Haben Sie Zeit, dieses Projekt zu leiten? Mit der Bestellung von Lieferungen und der Planung von Auftragnehmern gehen Stunden und Stunden der Verwaltung einher. Dies kann schwer mit einem Vollzeitjob zu vereinbaren sein, zumal die meisten Auftragnehmer 9 bis 5 Stunden arbeiten.
Haben Sie das Kapital, um dieses Haus während des gesamten Renovierungs- und Verkaufsprozesses zu halten? Die eigenen Lebenshaltungskosten bezahlen und eine andere Hypothek ist nicht billig. Sind Sie bereit, dieses Opfer in Ihrem Budget zu machen?
Kennen Sie die Probleme, die bei Altbauten auftreten können und die erforderlichen Genehmigungen für Renovierungen? Diese zeitraubenden Faktoren können sich sowohl kosten- als auch logistisch summieren. Sie müssen sich auf das Schlimmste vorbereiten, nur für den Fall.
Sind die Häuser in Ihrem Markt tatsächlich Aufbesserungen oder nur Häuser, die kleinere kosmetische Aktualisierungen benötigen? Es lohnt sich zu überlegen, ob Sie einem Haus helfen, bezugsfertig für eine neue Familie zu werden, oder ob Sie Käufern mit kleineren Budgets einen durchaus akzeptablen Wohnungsbestand wegnehmen.
Wenn Sie nach diesen Geschichten jedoch immer noch den Juckreiz verspüren, sich an einem Flip zu versuchen, stellen Sie sicher, dass Sie es tun Ihre Sorgfaltspflicht erfüllt. Wenn Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, könnten Sie sich am Ende einer Erfolgsgeschichte wiederfinden.