Es ist immer noch ein Verkäufermarkt. Darüber hinaus sagt die National Association of Realtors dies voraus Mietpreise werden 2022 schneller steigen als die Immobilienpreise, was es zu einem idealen Zeitpunkt für Vermieter macht, ihre Mietobjekte zu verkaufen und dabei einen ordentlichen Gewinn zu erzielen.
„Ich habe im letzten Jahr ein paar Gebäude verkauft, da die Preise hoch sind und es ein guter Zeitpunkt zum Verkauf ist“, erklärt Gary Zaremba, Makler und Eigentümer bei PepZee Realty in Dayton, Ohio,
In manchen Fällen müssen Mieter ihre Wohnung räumen, wenn das Gebäude den Besitzer wechselt. Wenn dein Vermieter verkauft Ihr Gebäude, welche rechte hast du? Und wie viel Zeit haben Sie, um sich einen neuen Platz zu suchen? Finden Sie im Vorfeld fünf Dinge, die Sie wissen sollten, wenn Ihr Vermieter plötzlich Ihr Gebäude verkauft.
Die gute Nachricht ist, dass der neue Vermieter Ihnen nicht einfach sagen kann, dass Sie Ihre Sachen packen und bis zum Wochenende ausziehen sollen. „Ein Mieter hat einen Vertrag mit einem Vermieter, der als Mietvertrag bezeichnet wird, und dieser Mietvertrag ist für den neuen Eigentümer rechtsverbindlich“, erklärt Zaremba. Wenn diese Person also versucht, die Vereinbarung zu brechen und zu räumen, sagt er, dass das Wohnungsgericht ihre Forderung zurückweisen wird.
David L. Berkey, ein Partner bei Gallet Dreyer & Berkey in New York City, der sich auf Immobilienrecht konzentriert, stimmt zu und sagt, dass Mieter die gleichen gesetzlichen Rechte haben, die vor dem Verkauf bestanden.
„Wenn der Mieter einen Mietvertrag hatte – es sei denn, der Mietvertrag enthält eine Formulierung, die besagt, dass der Vermieter den Mietvertrag beim Verkauf des Gebäudes kündigen kann – das Alte und das Neue Eigentümer können den Mietvertrag nicht kündigen, und der Mieter kann den Mietvertrag für die restliche Mietdauer zu der im Mietvertrag vorgesehenen Miete bewohnen“, sagte er sagt.
Mit anderen Worten, wenn Ihr Mietvertrag beispielsweise noch vier Monate läuft, kann der neue Vermieter bis zu dessen Ablauf keine Änderungen an Ihrem Mietvertrag vornehmen.
Während sich nichts ändern kann bis Ihr Mietvertrag ausläuftDanach kann der Vermieter möglicherweise Ihre Miete erhöhen oder die Option auf Verlängerung Ihres Mietvertrags ablehnen. (Denken Sie daran, dass der vorherige Vermieter dies auch hätte tun können.) Sie sollten dennoch rechtzeitig im Voraus benachrichtigt werden – dies kann jedoch von Ihrem Wohnort abhängen.
„New York wurde kürzlich adoptiert Immobilienrecht, Abschnitt 226-C, wonach ein Vermieter, der beabsichtigt, die Mieten um fünf Prozent oder mehr zu erhöhen oder einen Mietvertrag nicht zu verlängern, den Mieter über diese Absicht informieren muss“, erklärt Berkey.
Wie lange im Voraus Sie benachrichtigt werden müssen, hängt davon ab, wie lange Sie in der Mieteinheit wohnen, normalerweise jedoch 30, 60 oder 90 Tage im Voraus.
„Wenn der Vermieter die Kündigung versäumt, kann er die Miete nicht um fünf Prozent oder mehr erhöhen oder den Mieter aus dem Mietvertrag kündigen nicht verlängert werden sollte, bis die gesetzlich vorgeschriebene schriftliche Kündigung erfolgt und die Kündigungsfrist abgelaufen ist“, er erklärt.
Einige Gebäude unterliegen der Mietstabilisierung oder anderen Arten der Mietpreisbindung. „Wenn dies der Fall ist, ist der neue Eigentümer möglicherweise verpflichtet, dem Mieter einen Verlängerungsmietvertrag mit begrenzten Mieterhöhungen anzubieten, da der neue Eigentümer an den Mietvertrag und die Gesetze gebunden ist, die Verlängerungen regeln“, sagt Berkey.
Wenn Sie nicht in einem Miethaus wohnen, das der Mietpreisbremse unterliegt, gelten andere Regeln. Laut Berkey handelt es sich bei diesen Mietobjekten um Wohnungen zum „Marktpreis“. „Wenn der Markt es zulässt, kann ein neuer Eigentümer versuchen, die Miete nach Ablauf der Mietdauer erheblich zu erhöhen“, sagt er.
Sie haben es mit einem ganz anderen Szenario zu tun, wenn Sie keinen Mietvertrag haben. (Nebenbemerkung: Mieten Sie immer mit Mietvertrag!) In diesem Fall sind Sie dem neuen Vermieter ausgeliefert. Auch eine monatliche Miete bringt Sie in eine prekäre Situation.
„Wenn es einen monatlichen Mietvertrag oder nur eine mündliche Vereinbarung zwischen einem Mieter und einem Vermieter gibt, kann der Mieter leichter und in kürzerer Zeit geräumt werden“, sagt Zaremba.
Berke stimmt zu. „Wenn es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt und der Mieter die Wohnung monatlich bewohnt, kann ein neuer Eigentümer die Wohnung abgeben dem Mieter mitteilt, dass er das monatsweise Mietverhältnis beendet und der Mieter die Räumlichkeiten innerhalb von 30 räumen muss Tage."
In der Regel mögen Vermieter keine monatlichen Mietverträge. Am liebsten hätten sie einen Mieter, der bereit ist, sich langfristig zu binden.
Wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt, sollte auch die Kaution an den neuen Eigentümer übertragen werden. „Eine Kaution ist Eigentum des Mieters und muss beim Verkauf eines Gebäudes überwiesen werden, da es sich nicht um das Geld des Verkäufers oder das des Käufers handelt“, sagt Zaremba.
Aber gehen Sie nicht einfach davon aus, dass Ihre Kaution an einem sicheren Ort ist. „Mieter sollten bestätigen Sie mit dem neuen Eigentümer, dass seine Kaution überwiesen wurde und fragen wo die Kaution wird jetzt einbehalten“, rät Berkey. Außerdem sollten Mieter sicherstellen, dass der neue Eigentümer davon Kenntnis hat, wenn der frühere Eigentümer Mietnachlässe gewährt hat.
„Außerdem, wenn es irgendwelche Reparaturen gibt, die vom ehemaligen Eigentümer in der Wohnung des Mieters durchgeführt werden sollten, der Mieter sollte den neuen Eigentümer über die Bedingungen informieren, die repariert werden müssen, und bestätigen, dass solche Reparaturen durchgeführt werden“, Berkey sagt.
Wie das Sprichwort sagt, sollten Sie das Beste erwarten, aber sich auf das Schlimmste vorbereiten. Versuchen Sie, sich auf die erste Hälfte dieses Satzes zu konzentrieren. Der Kauf eines Gebäudes, das bereits voller Mieter ist, ist beispielsweise ein hervorragendes Verkaufsargument, und die meisten neuen Käufer werden diesen Status beibehalten wollen. „Denken Sie daran, dass der neue Eigentümer möglicherweise nicht möchte, dass Sie gehen – er möchte die Immobilie möglicherweise weiterhin vermieten Nehmen Sie es nicht als selbstverständlich an, dass Sie am Ende Ihres Mietvertrags gehen müssen“, sagt Jonas Bordo, CEO und Mitbegründer von Dwellsy, ein Mietanzeigendienst.
Bordo fügt hinzu, dass alle Miet- und Leasingvereinbarungen verhandelbar sind. „Wenn Sie mehr Zeit am Ort haben möchten oder bereit sind, gegen eine Zahlung früher zu gehen, schadet es nie, nach dem zu fragen, was Sie wollen“, sagt er.
Terri Williams
Mitwirkender
Terri Williams verfügt über ein umfangreiches Portfolio, das Bylines bei Realtor.com, The Economist, Time, USA Today, Yahoo, US News & World Report, Investopedia, Bob Vila, Real Homes, The Spruce, Real Simple, The Balance, Tom’s Guide und einige andere Kunden, von denen Sie wahrscheinlich schon gehört haben. Sie hat einen Bachelor-Abschluss in Englisch von der University of Alabama in Birmingham.
