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Planen Sie den Kauf einer Wohnung? Bevor Sie sich auf die Suche nach der perfekten Einheit begeben, ist es wichtig, die verschiedenen Arten von verfügbaren Immobilien zu kennen. Am gebräuchlichsten sind wohl „Genossenschaften“ und „Eigentumswohnungen“ – Wörter, die oft synonym verwendet werden, aber in Wirklichkeit alles andere als synonym sind.
Was genau ist also der Unterschied zwischen den beiden? „Eine Eigentumswohnung, besser bekannt als a Eigentumswohnung, ist eine Einheit, die Teil eines größeren Komplexes ist, der voller einzelner Einheiten ist“, sagt Serhant-Makler Ariel Mahgerefteh, der weiterfährt Erklären Sie, dass, obwohl sich Eigentumswohnungen alle in Privatbesitz befinden, alle anderen Verwaltungsaufgaben auf die Verwaltung der Eigentumswohnungen fallen Planke.
Andererseits gibt eine Genossenschaft oder Genossenschaftswohnung „allen Menschen, die Anteile an einem Grundstück besitzen, Zugang zu dieser Gemeinschaft“, fährt er fort. „Es ist ein Hauptwohnsitz – aber anstatt dass die Hausbesitzer die Rechte an dem Eigentum besitzen, ist jede Person, die Teil der Gemeinschaft ist, Anteilseigner der Genossenschaft. Es ist dem Besitz von Aktien eines Unternehmens sehr ähnlich.“
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Entsprechend der Nationaler Verband der Wohnungsunternehmen, Genossenschaften sind oft günstiger als die durchschnittliche Eigentumswohnung – außerdem erhalten Sie normalerweise mehr Quadratmeter pro Dollar.
„Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehört Ihre Wohnung – sowie ein Teil der Gemeinschaftsflächen – Ihnen“, sagt Mahgerefteh. „Aber wenn Sie eine Genossenschaft kaufen“, stellt er klar, „kaufen Sie eigentlich nicht Ihre Wohnung – stattdessen kaufen Sie Anteile an einem Unternehmen, das Ihr Gebäude ist.“
„Einer der Vorteile beim Kauf einer Eigentumswohnung ist, dass Sie bei der Suche nach einer Eigentumswohnung nicht so viel Bargeld zur Hand haben müssen“, bemerkt Mahgerefteh. „Sie zahlen eine monatliche Gebühr, die für die Dauer Ihres Aufenthalts gleich bleibt.“ Andererseits: „Ich habe Coops gesehen, die mit 15 % Rabatt beginnen, und andere, die 50 % Rabatt wollen“, sagt Sotheby’s Maklerin Celeste Pandhi, die behauptet, dass der Anzahlungspreis für eine Eigentumswohnung wirklich vom Kreditgeber abhängt – obwohl „die meisten Genossenschaftsgemeinschaften eine Anzahlung von mindestens 20 % verlangen“, sagte Mahgerefteh behauptet.
Sobald Sie ein Angebot für eine Genossenschaft abgeben, müssen Sie ein Vorstellungsgespräch führen (es sei denn, es handelt sich um eine Sponsoreinheit, d. h. zum ersten Mal auf dem Markt). „Eigentumswohnungen erfordern kein Vorstellungsgespräch“, sagt Pandhi. Co-op-Käufer müssen auch eine strengere Überprüfung des finanziellen Hintergrunds bestehen. „Genossenschaften schauen sich das Verhältnis von Schulden zu Einkommen und die Liquidität nach Abschluss genauer an“, verrät sie. Aus diesem Grund dauert es normalerweise viel länger, eine Genossenschaft zu kaufen. Darüber hinaus erschwert das strengere Überprüfungsverfahren Ausländern den Einstieg in Genossenschaften.
„Es gibt strengere Untervermietungsrichtlinien und restriktivere Board-Richtlinien für diejenigen, die kaufen können“, gibt Mahgerefteh zu – also, wenn Sie suchen Um sofort eine Wohnung zu kaufen und einzuziehen (oder sie irgendwann schnell wieder verkaufen zu können), ist eine Genossenschaft nicht gut geeignet Sie.
„Bei Eigentumswohnungen und Ein-/Mehrfamilienhäusern werden die Kosten meist vom Staat festgelegt Steuern, die für den Standort der Immobilie anfallen“, sagt Donald Sharpe, Senior Loan Officer bei Movement Hypothek. „Zum Beispiel gibt es im Staat New York eine Hypothekensteuer von 2 %. Die tatsächliche Höhe der Hypothek kann dies bis zu einem gewissen Grad ebenfalls beeinflussen – zum Beispiel, wenn das Darlehen über 2 Millionen US-Dollar statt 1 Million US-Dollar beträgt.“ Andere damit verbundene Kosten Bei Eigentumswohnungen ist die Eigentumsversicherung (die zweithöchste Gebühr) enthalten, die im Allgemeinen etwa 2 % des Hypothekenbetrags ausmacht, zuzüglich einer pauschalen Kreditgebergebühr und eines Anwalts Gebühr. Ein wichtiger Punkt: „Der überwiegende Teil der Abschlusskosten wird nicht vom eigentlichen Kreditgeber in Rechnung gestellt“, stellt Sharpe fest.
Auf der anderen Seite sind Genossenschaftskäufer von den meisten Abschlusskosten befreit, unterliegen aber dennoch einer Reihe von Pauschalgebühren. „Diese Gebühren belaufen sich unabhängig vom Preis oder Kreditbetrag auf jeweils knapp 5.000 US-Dollar Transaktion“, sagt Sharpe und fügt hinzu, dass der Rest der Gebühren verschiedene Anmeldegebühren sind, die nicht von erhoben werden der Kreditgeber. Allerdings haben Genossenschaften im Vergleich zu anderen Immobilienarten unglaublich niedrige Schließungskosten.
„Bei der Bewertung, welcher Immobilientyp für sie am sinnvollsten ist, Käufer sollten Eigentumswohnungen in Betracht ziehen, wenn sie nicht über überschüssiges Kapital verfügen. da keine Liquidität nach dem Abschluss oder ein maximales Verhältnis von Schulden zu Einkommen erforderlich ist“, rät Mahgerefteh. „Genossenschaften sollten in Betracht gezogen werden, wenn Käufer mehr Platz für allgemein weniger Geld wollen.“
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