Stellen Sie sich Folgendes vor: Sie finden eine altes Haus zu verkaufen, das voller historischen Charakter ist, aber definitiv ein wenig Pflege benötigt. Sofort stellt man sich vor, wie die Räume mit frischer Farbe und neuem Bodenbelag aussehen würden. So viel Charme, so viel Potenzial. Dieses Szenario kann für Hauskäufer wie eine verlockende Gelegenheit erscheinen, dank der Fülle von Fernsehsendungen, die den Prozess des Bauens romantisieren Fixierer-Oberteile renovieren. Und obwohl das Ergebnis traumhaft sein könnte, könnte es sich auch zum schlimmsten Albtraum eines Käufers entwickeln, wenn sich die Immobilie stattdessen als Geldgrube herausstellt.
Aber woher soll ein Käufer wissen, ob ein Haus das eine oder das andere ist? Es ist eine Frage, zu der Jenna LeBlanc gehört Jenna Sue-Design lernte die Antwort auf die harte Tour. Als sie und ihr Mann Lucas anfingen, in Immobilien zu investieren, kauften sie ein älteres Haus, das in fünf Einheiten umgewandelt worden war. „Wir dachten damals, es wäre ein Killer-Deal, aber das Gebäude war vernachlässigt worden und mit Wartungsproblemen übersät“, so LeBlanc. Obwohl sie die Immobilie vor dem Kauf inspizieren ließ, entdeckte ein Auftragnehmer später eine größere elektrische Gefahr, die der Inspektor übersehen hatte. Diese Entdeckung machte die Investition für LeBlanc viel zu riskant, und sie und ihr Mann verkauften die Immobilie schließlich an einen anderen Investor.
Ein Fixer-Upper sollte keine Reparatur oder den Austausch von „wichtigen Gegenständen wie Fundament, Dach, Kanalisation oder Elektrik“ erfordern, sagt er Sharon Swinford, ein Immobilienverkaufsberater bei Keller Williams. Alle Arbeiten, die am Haus erforderlich sind, „sollten als kosmetische kategorisiert werden, wie z. B. Malen, Geräte ersetzen, Bodenbeläge oder das Räumen des Hofes.“ LeBlanc hat sich diese Weisheit seitdem zu eigen gemacht und ihre frühen Erfahrungen bis zu a angekreidet wertvolle Gelegenheit, praktische Einblicke zu gewinnen, und sie und ihr Mann haben zahlreiche erfolgreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt Eigenschaften. „Nachdem wir uns mit dem Stress und den unerwünschten Überraschungen alter Häuser auseinandergesetzt haben, bleiben wir lieber bei neueren – 80er oder neueren – Häusern“, sagte sie. „Wenn die Basissysteme in Ordnung sind, können wir unser Budget für Verbesserungen statt für Reparaturen verwenden.“
Auf der anderen Seite dieser Strategie steht Garrett Poshusta Grit und Polnisch und seine Frau Cathy renovieren am liebsten ältere Häuser mit originalen Details und Holzarbeiten. „Die wahren Wertspeicher eines alten Hauses liegen in den Materialien und der Handwerkskunst“, sagt Poshusta. „Auch wenn in einem Haus der Jahrhundertwende einige Aktualisierungen erforderlich sind, mit originalen Zierleisten, Fußböden, Türen und Baumaterialien Ort kann das Endergebnis wertvoll und wünschenswert sein.“ Poshusta ist auch der Meinung, dass „Geldgruben im Vergleich zu Fixer-Upper in gewissem Maße Markt sind abhängig. Das gleiche Haus mit den gleichen Problemen an einem Ort im Vergleich zu einem anderen kann zu völlig unterschiedlichen finanziellen Ergebnissen führen.“
Im Wesentlichen läuft alles darauf hinaus, welche Art von finanzieller Rendite Sie erwarten können, nachdem Sie Geld für die Reparatur eines Hauses ausgegeben haben. „Eine Geldgrube wäre etwas, das so viele teure Probleme hat, dass Sie, egal ob Sie dort leben oder es nur umdrehen, nie das Geld zurückbekommen, das Sie hineingesteckt haben“, so Jeremy Ford, ein Immobilienmakler bei der RE/MAX Real Estate Group.
„Suchen Sie immer nach Wasserflecken an den Decken und um die inneren Fußleisten und Zierleisten des Hauses herum“, rät er Craig Williams, ein Immobilienmakler bei Coldwell Banker Vanguard Realty. Jegliche Wasserflecken sind ein großes Warnsignal, da sie laut Poshusta „auf unkontrolliertes Eindringen von Feuchtigkeit hinweisen können“. „Je nach Dauer können Fäulnis und Bauschäden die Folge sein.“ Schimmel ist ein weiterer großer Bedenken wegen Wasserschäden, nicht zuletzt wegen ihrer gesundheitlichen Auswirkungen, sondern auch, weil sie teuer werden können beheben.
„Die Reparatur von Fundamenten kann teuer sein“, warnt Poshusta, weshalb es wichtig ist, nach Anzeichen dafür zu suchen Bauschäden – schräge Böden, Risse in der Decke und Fenster und Türen, die sich nicht öffnen oder schließen lassen richtig.
„Wenn das Haus darunter einen Kriechkeller hat, hat es wahrscheinlich Holzbalkendecken“, sagt Williams. Er empfiehlt, dass dies ein Hauptaugenmerk für die Inspektion sein sollte. „Neuere Häuser werden wahrscheinlich ein Plattenfundament haben, also achten Sie auf Risse in der Trockenbauwand, die sich nicht setzen können“, fährt er fort. „Kleine Risse sind nicht immer groß, aber Ihr Inspektor kann das normalerweise feststellen.“
Dächer sind ein Gegenstand, „deren Ersatz Tausende kostet, und wenn er nicht gewartet wird, kann es zu nachgelagerten Problemen kommen“, warnt Poshusta. Die durchschnittliche Lebensdauer eines Schindeldachs liegt zwischen 20 und 25 Jahren (Metall- und Ziegeldächer halten länger), daher ist es unerlässlich, dass Sie das Alter des Dachs vor dem Kauf eines Hauses ermitteln. Denken Sie daran, dass die meisten Hypothekenbanken und Hausratversicherungen auch ein Dach mit einer Restlebensdauer von mindestens zwei bis drei Jahren verlangen. „Es ist wichtig, darauf zu achten, was Ihr Kreditgeber erwartet“, sagt Williams. „Es kann schwierig sein, einen Kredit für Häuser in schlechtem Zustand zu bekommen.“
„Alte originale Küchen und Badezimmer bedeuten normalerweise originale Sanitär- und Elektroinstallationen, also rechnen Sie damit, alle Rohre und Kabel zu ersetzen, wenn Sie diese Räume modernisieren“, sagt Poshusta. „Mechanische Systeme wie Sanitär, Elektrik und Heizung können alle teuer in der Aktualisierung sein und eine begrenzte Lebensdauer haben.“ Die Notwendigkeit, den Raum auszuhöhlen, um Zugang zu den Rohren und Kabeln zu erhalten, ist einer der größten Faktoren im Zusammenhang mit dem High Kosten. Auf der positiven Seite bietet Poshusta an: „Selbst wenn das Haus alt ist, wenn diese alle ersetzt wurden, kann viel weniger schief gehen.“
