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Sie haben mit der Idee des Wohneigentums geflirtet. Vielleicht hat sich Zillow zu einer Ihrer am häufigsten besuchten Websites entwickelt, oder Sie sind gelegentlich auf einige gestoßen Open Houses IRL, lief Finanzszenarien auf einem Hypothekenrechner und finden Freude am Stöbern Kachel Proben. Aber jetzt fragen Sie sich, wie Sie von "Ich möchte eines Tages mein Haus besitzen" zum tatsächlichen Abschluss einer Hypothek, zum Kauf eines Eigenheims und zur Installation dieser U-Bahn-Kacheln gelangen können.
Zweifellos ist der Kauf eines Eigenheims eine große finanzielle Entscheidung - wahrscheinlich die größte Ihres Lebens. Von der Kenntnis des wichtigen Unterschieds zwischen der Vorqualifizierung und der Vorabgenehmigung bis hin zum Verständnis von Sachverhalten wie der Beurteilung von Eventualverbindlichkeiten und Treuhandverhältnissen kann sich der Prozess als entmutigend erweisen. Fügen Sie dem die emotionale Achterbahn hinzu, die Ihr Traumhaus findet und wartet, um auf Ihr Angebot zurück zu hören.
Die Unterteilung des Homebuying-Prozesses in einzelne Schritte macht ihn jedoch viel einfacher zu handhaben. Hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Kauf eines Eigenheims.
Positionieren Sie sich in diesem frühen Stadium als starker, qualifizierter Käufer, indem Sie für eine Anzahlung sparen und Ihr Guthaben in Bestform bringen.
Das finanzielle Bild jedes Käufers ist einzigartig. Ja, ein Kredit-Score von 740 oder höher belohnt Sie mit den besten Zinssätzen und einem Abschlag Eine Zahlung von 20 Prozent oder mehr in das Haus erspart Ihnen die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung PMI. (PMI kostet in der Regel jährlich 0,5 bis 1 Prozent des gesamten Darlehensbetrags, wird jedoch am häufigsten als monatliche Prämie gezahlt. PMI wird von privaten Versicherungsunternehmen bereitgestellt, wird jedoch von Ihrem Kreditgeber arrangiert.) Atmen Sie ruhig ein: Sie können immer noch ein Haus mit einer viel niedrigeren Bonität und einer weitaus geringeren Anzahlung kaufen. Nur als ein Beispiel - da es eine Vielzahl von Kreditoptionen gibt [HINWEIS: VERKNÜPFEN SIE AUF EINE DER ANDEREN PAKETGESCHICHTEN] -, kann Ihr Kredit-Score für eine nur 500 betragen FHA-Darlehen (eine staatlich abgesicherte Hypothek, die von der Federal Housing Administration versichert ist), sofern Sie 10 Prozent oder, falls Sie 3,5 Prozent absetzen, 580 Prozent absetzen Ignacio Rodriguez mit Westside Estate Agency in Malibu, Kalifornien. Bei herkömmlichen Krediten streben Sie einen Kredit-Score von mindestens 620 an.
Die Idee hier? Lass Perfect nicht den Feind des Guten sein! Das Marktwachstum könnte Sie übertreffen, wenn Sie jahrelang auf eine 20-prozentige Anzahlung auf Ihrem Sparkonto warten oder wenn Ihre Kreditwürdigkeit in die Ausnahmekategorie aufsteigt.
Unabhängig davon, ob Sie eine Anzahlung von 3,5 Prozent oder 20 Prozent anstreben, möchten Sie so schnell wie möglich Geld sparen. "Idealerweise handelt es sich um ein Konto, das Interesse verdient", sagt New York City Broker Lindsay Barton Barrett von Douglas Elliman.
Sprechen Sie mit einem Finanzberater über Ihre Strategie, hochverzinsliche Kredite zurückzuzahlen und gleichzeitig für ein Eigenheim zu sparen. Abhängig von den Marktbedingungen kann es absolut sinnvoll sein, ein Haus vor anderen Schulden zu kaufen.HmDiese lästigen Studentendarlehen! - werden ausbezahlt, damit Sie Eigenkapital aufbauen und einen Vermögenswert haben, dessen Wert im Laufe der Zeit steigen kann, sagt Barton Barrett.
Was das Guthaben anbelangt, sind Sie berechtigt, gesetzlich zu einer kostenlose Kreditauskunft jedes Jahr. In diesem Bericht werden Sie nicht über Ihre Punktzahlen informiert (die zwischen den drei Büros variieren können), aber es hilft Ihnen, alles herauszufinden, was Ihre Punktzahl senkt. Jeder fünfte hat Fehler auf ihrem Kredit BerichtNach Angaben der Federal Trade Commission sollten Sie sich vor dem Kauf einer Hypothek über mögliche Fehler informieren. Mit kostenlosen Online-Score-Trackern wie Credit Karma können Sie Ihre aktuellen Kredit-Scores im Auge behalten. Oder viele Banken und Kreditkartenunternehmen haben kostenlose Credit Score Tracker in das Online-Konto integriert.
Jetzt ist auch ein guter Zeitpunkt, um Ihrem Verdienst ein wenig Aufmerksamkeit zu schenken. Konsequent pünktliche Zahlungen zu leisten, ist das Beste, was Sie für Ihre Kreditwürdigkeit tun können. Sie können die Auslastung schnell erhöhen, indem Sie Ihr Kreditkartenguthaben abbezahlen, sodass Ihre Auslastung auf jeder Karte nicht mehr als 30 beträgt Prozent - das heißt, wenn Sie ein Limit von 1.000 USD haben, halten Sie Ihr Guthaben unter 330 USD, um den Gläubigern zu beweisen, dass Sie nicht übermäßig viel Geld ausgeben du selber.
Bevor Sie anfangen, sich ein Haus anzusehen, möchten Sie eine Präqualifikationsschreiben, die besagt, dass der Kreditgeber vorläufig bereit ist, Ihnen bis zu einem bestimmten Punkt Kredite zu gewähren. Dies signalisiert den Immobilienmaklern, dass Sie es ernst meinen mit dem Kaufen und nicht nur mit dem Anschauen von Häusern. Ein Präqualifikationsschreiben hilft Ihnen auch dabei, Ihr Budget festzulegen und die Häuser in Ihrer Preisspanne einzugrenzen, sagt der Immobilienmakler in New York City Rebecca Blacker mit Warburg Realty.
Beachten Sie Folgendes: Vorqualifiziert ist ein kleiner Schritt in Richtung eines Darlehens. Sie geben Informationen zu Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihrem Einkommen selbst an, und der Kreditgeber gibt Ihnen eine Vorstellung davon, wie viel Sie sich leisten können. Die Vorabgenehmigung ist jedoch ein weitaus gründlicherer Prozess und bringt Sie näher an den Abschlusstisch: In diesem Fall werden die Informationen zu Ihrem Einkommen und Ihren Kredit-Scores überprüft. Mehr dazu weiter unten.
Stellen Sie sich Ihren Immobilienmakler als Kapitän Ihres Home-Buying-Teams vor. Aus diesem Grund sollten Sie einen Makler beauftragen, der Hypothekenmaklern, Immobilienanwälten und Sachverständigen für die Hausinspektion gute Empfehlungen gibt, sagt New York City Agent Agent Kemdi Anosike von Warburg Realty. „Vor allem brauchen Sie einen Immobilienmakler, der Ihnen zuhört und Ihre Bedürfnisse versteht“, sagt Anosike.
Oh, und raten Sie mal was? Sie werden wahrscheinlich nicht bereit sein, für Ihren Immobilienmakler zu bezahlen. Es ist der Verkäufer, der am häufigsten die Provisionskosten sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer übernimmt, erklärt Joan Pallone, ein Makler Pallone und Mitarbeiter in Broomfield, Colorado. Es gibt einige seltene Ausnahmen, in denen ein Käufer die Provision seines eigenen Maklers zahlt, z. B. wenn das Haus vom Eigentümer verkauft wird.
Sie positionieren sich als starker Käufer, wenn Sie eine Hypothek vorab genehmigt haben Vor Sie beginnen mit der Wohnungssuche und unterbreiten Angebote. "Oft sind die" perfekten Häuser "weniger als ein paar Tage auf dem Markt", sagt Stevie Rangel, ein Agent bei Compass in Los Angeles, Kalifornien. Sie möchten sich nicht abmischen, um eine Vorabgenehmigung zu erhalten, während andere Käufer Angebote einreichen. Viele Verkäufer werden keine Angebote unterhalten von potenziellen Käufern, die noch nicht finanziert sind.
Während dieses Schritts, der formeller und gründlicher ist als die Vorqualifizierung, übergeben Sie Ihrem Kreditgeber zahlreiche Dokumente wie W2s, Paystubs, Kontoauszüge und Steuererklärungen. Sorgen Sie dafür, dass Ihre Unterlagen organisiert und einsatzbereit sind.
Zu diesem Zeitpunkt haben Sie ein Budget im Auge und haben Ihrem Immobilienmakler mitgeteilt, worauf es ankommt Sie bei der Heimsuche - ob das ein großer Garten für Ihren Hund, ein kurzer Weg zur Arbeit oder ein begehbarer Weg ist Wandschrank.
Bringen Sie ein Notizbuch mit, wenn Sie zu Hause unterwegs sind oder Häuser öffnen, um die Vor- und Nachteile der einzelnen Objekte zu ermitteln. Es ist schwierig, lässt sich aber nicht von Fehlern ablenken, die leicht behoben werden können, wie z. B. ein Cookie Monster-blaues Schlafzimmer oder langweilige Boob-Lichter in Erbauerqualität. Achten Sie auf Dinge, die schwieriger anzugehen sind, wie der Wasserdruck und die Menge des natürlichen Lichts.
Es könnte Liebe auf der ersten Heimreise sein, oder Sie müssen ein paar Dutzend Häuser sehen, bevor Sie das richtige finden. Der Durchschnittskäufer betrachtet 10 Häuser in der Regel über einen Zeitraum von 10 Wochen Bericht von der National Association of Realtors.
Sie sind für eine Hypothek vorab genehmigt und Ihr Immobilienmakler hat eine Immobilie gefunden, die Sie lieben. Es ist Zeit, ein Angebot abzugeben!
Ihr Immobilienmakler verfügt über „Comps“, die angeben, wofür andere Häuser in der Umgebung verkauft wurden, und die Ihnen bei der Information Ihres Angebots behilflich sind. Oft machen sich Erstkäufer unnötig Sorgen, zu viel für ein Haus zu bezahlen Angela Carrasco, ein Immobilienmakler mit Sitz in Los Feliz, Kalifornien. Und ein häufiger Fehler, den Käufer beim ersten Mal machen, ist, dass sie zu niedrig sind, Vorsicht Daniele kurzweil, ein lizenzierter Immobilienverkäufer mit dem Friedman-Team bei Compass in NYC. Auch wenn Sie gehört haben, dass Ihr Markt Käufer bevorzugt, möchten Sie den Notierungspreis wahrscheinlich nicht wesentlich unterschreiten. "Das Problem mit dieser Taktik ist, dass ein Verkäufer Sie nicht als ernst sieht", sagt Kurzweil.
Es gibt jedoch einige Sicherheitsvorkehrungen, um sicherzustellen, dass Sie nicht zu viel bezahlen, erklärt Carrasco, solange Sie nicht auf Ihre Eventualverbindlichkeiten verzichten. „Die Realität ist, dass ein Deal nicht abgeschlossen wird, was bedeutet, dass der Kreditgeber einen Kredit nicht genehmigt, wenn Das Haus schätzt nicht", Sagt Carrasco. (Mehr zu Eventualverbindlichkeiten und Schätzungen in Kürze!)
Wenn Sie sich Hals über Kopf in ein Haus verlieben und sich in einem wettbewerbsintensiven Markt befinden, können Sie Ihr Angebot mit einem Käuferbrief versüßen. Dies hilft Ihnen, auf persönliche Weise auszudrücken, warum Sie sich für Ihr Zuhause interessieren, sagt Beatrice de Jong, eine Immobilienmaklerin und Konsumentin aus Los Angeles Experte bei Offene Tür. „Die Briefe mit den besten Angeboten konzentrieren sich auf die Aspekte des Hauses, die Sie lieben, und machen den Verkäufern ein Kompliment schmeckt oder wie sie das Zuhause gepflegt haben, und zeigt ihnen, dass Sie sich für einen reibungslosen Abschluss einsetzen. “ Sie sagt.
Wenn Sie ein Angebot machen, benötigt der Verkäufer in der Regel "Earnest Money", um einen Vertrag abzuschließen. "Eine ernsthafte Geldeinzahlung ist ein Zeichen von Treu und Glauben im Namen der Käuferin, dass sie es ernst meint und bereit ist, etwas Haut ins Spiel zu bringen", sagt Salt Lake City, Immobilienmakler in Utah Jen Horner mit RE / Max Masters. Die Höhe des benötigten Geldes kann je nach Vertrag, Präferenz des Verkäufers sowie nach Stadt oder Bundesstaat variieren, erklärt Horner. In der Regel wird die Kaution zwischen 1 Prozent und 5 Prozent des Kaufpreises des Hauses fallen, sagt sie. Ein Käufer kann sein verdientes Geld zurückerhalten, wenn der Verkauf aus einem in den Eventualverbindlichkeiten des Vertrags aufgeführten Grund nicht zustande kommt. Einige häufige Vertragsrisiken, die Käufer schützen und ihnen ermöglichen, vom Kauf zurückzutreten, beziehen sich auf Hausinspektionen, durchfallende Finanzierungen und zu niedrige Hauseinschätzungen.
Sobald Sie ein Angebot abgegeben haben, wird der Verkäufer es annehmen, ein Gegenangebot abgeben oder es sofort ablehnen.
Sobald der Verkäufer Ihr Angebot akzeptiert, ist es Zeit, eine Hausinspektion durchzuführen. Fast alle Angebote enthalten eine „Hausinspektionsklausel“, die es dem Käufer ermöglicht, bei erheblichen Problemen mit den Inspektionsergebnissen vom Geschäft zurückzutreten.
Der Inspektor sucht nach allen möglichen Problemen, die im Haushalt auftreten können, vom Fundament bis zum Dach, einschließlich fehlerhafter Verkabelung oder Anzeichen von Schimmelbefall.
Hausinspektoren suchen nach Problemen, die Sicherheitsbedenken aufwerfen könnten, befassen sich jedoch nicht mit kosmetischen Problemen. Sie werden einen Riss in der Siedlung melden, aber keinen schlampigen Anstrich bemerken.
Käufer zahlen die meiste Zeit für Hausinspektionen, erklärt Grundstücksmakler Kelly Malloy, mit Windermere Real Estate in Seattle. Sie empfiehlt, einen Abwasserkanal hinzuzufügen, der die Außeninstallationen untersucht. Zusammen kostet dies zwischen 700 und 800 US-Dollar, kann aber je nach Markt oder Größe des Eigenheims variieren.
Abhängig von Ihrem Vertrag können Sie - der Käufer - verlangen, dass der Verkäufer Reparaturen basierend auf der Inspektion durchführt, oder Ihnen eine Gutschrift ausstellen, damit Sie die Reparaturen abschließen können. Bevor Sie zum Abschlusstisch gelangen, Ihr Geld aushändigen und die Papiere unterschreiben, haben Sie die Möglichkeit, ein letztes Mal durchzugehen, um sicherzustellen, dass alles, was repariert werden sollte, behoben wurde. Planen Sie dies nach Möglichkeit, nachdem die Verkäufer ausgezogen sind - nur für den Fall, dass die Umzugsunternehmen Schäden verursachen.
Manchmal scheitert der Deal jedoch - vielleicht sind zu viele rote Fahnen bei der Hausinspektion aufgetaucht, und der Verkäufer ist bereit oder in der Lage, die Arbeit zu erledigen, erklärt Malloy. Vertrauen Sie dem Prozess, auch wenn es ein bisschen stinkt, rät sie. Dein Zuhause ist da draußen!
Als nächstes steht eine Bewertung an, die erforderlich ist, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, aber bei einem bargeldlosen Geschäft aufgehoben werden kann. Währenddessen kommt ein lizenzierter Sachverständiger zu Ihnen nach Hause und führt einen gründlichen Rundgang durch das Haus durch, um festzustellen, wie viel es wert ist. Ihr Gutachter untersucht, für welche ähnlichen Häuser in der Nachbarschaft sie kürzlich verkauft wurden Renovierungen oder Upgrades, die möglicherweise einen Mehrwert für das Haus haben, und unter Berücksichtigung des Zustands der Eigentum. Im Wesentlichen versucht der Gutachter sicherzustellen, dass der Vertragspreis nicht nur für Käufer und Verkäufer, sondern auch für den Kreditgeber fair ist. Wenn die Bewertung unter dem Vertragspreis liegt, genehmigt der Kreditgeber das Darlehen nicht.
Auch in einer Situation mit mehreren Angeboten muss der Eigentümer die Einschätzung berücksichtigen, erklärt er Brandy Grell, Associate bei RE / MAX-Profis in Stillwater, Minnesota. Wenn Sie 230.000 US-Dollar anbieten und der Hauswert 210.000 US-Dollar beträgt, müssen diese zusätzlichen 20.000 US-Dollar aufgestockt werden. "Die Bank wird nur den Wert verleihen, den sie für das Eigenheim hält", sagt Grell.
An diesem Punkt könnten sich mehrere Szenarien abspielen. Das Best-Case-Szenario für Käufer? Der Verkäufer verhandelt erneut, damit der Verkaufspreis mit der Schätzung übereinstimmt. Eine andere Möglichkeit besteht darin, mehr Geld in die Anzahlung zu stecken, um die Lücke zwischen dem, wofür das Haus bewertet wurde, und dem, wofür Sie es kaufen, auszugleichen. Außerdem können Sie aufgrund eines in Ihrem Vertrag enthaltenen Kontingents für Eigenheimbewertungen von dem Geschäft zurücktreten, wenn die Bewertung niedrig ausfällt, und Sie erhalten Ihr verdientes Geld zurück.
Stellen Sie den Champagner auf Eis: Sie befinden sich in der Zielgeraden. Möglicherweise hat es etwas länger gedauert, als Sie erwartet hatten. Durchschnittlich dauert es 45 Tage, bis ein Wohnungsbaudarlehen abgeschlossen ist Darlehen Software-Unternehmen, Ellie Mae, aber ungefähr Jeder dritte Abschluss ist verspätet. Rückschläge, die Ihren Stichtag verschieben oder eine Neuplanung erforderlich machen können, können Probleme bei der Überprüfung oder Bewertung oder eine Kreditschwankung sein, die die Konditionen Ihres Kredits ändert. Sie können dies vermeiden, indem Sie nichts tun, was sich auf Ihre Kredit- oder Schuldenquote auswirkt, z. B. eine Kreditkarte nicht ausreizen oder einen Autokredit aufnehmen.
Spätestens drei Werktage vor Geschäftsschluss erhalten Sie IhreAbschließende Offenlegung, ”Ein fünfseitiges Dokument, das die Bedingungen Ihres Darlehens und eine Liste der mit dem Abschluss verbundenen Gebühren enthält.
Die Abschlusskosten machen in der Regel 2 bis 5 Prozent des Darlehens aus. Wenn Sie also ein Haus für 250.000 US-Dollar kaufen, müssen Sie mit Abschlusskosten zwischen 5.000 und 12.500 US-Dollar rechnen. Sie können dies aus eigener Tasche bezahlen oder es in Ihr Darlehen einrollen. Beachten Sie jedoch, dass Sie bei Letzterem Zinsen zahlen. Manche der gemeinsame Abschlusskosten enthalten Gebühren für die Schätzung, die Kreditvergabe, die Titelsuche sowie vorausbezahlte Ausgaben wie Grundsteuern, Eigenheimversicherungen und Zinsen, bis Ihre erste Zahlung fällig ist.
Zum Abschluss unterschreiben Sie alle erforderlichen Dokumente für Ihre Hypothek, geben einen Kassenscheck für Ihre Anzahlung und andere Gebühren ab und erhalten die Schlüssel für Ihren neuen Platz. Einige Staaten verlangen, dass ein Anwalt an Immobilientransaktionen beteiligt ist oder beim Abschluss anwesend ist. Käufer entscheiden sich häufig für die Zusammenarbeit mit einem Anwalt als zusätzlichen Schutz, wenn ein Verkauf mit Komplikationen verbunden ist, z.
Abhängig von Ihren Darlehensbedingungen müssen Sie möglicherweise auch ein Treuhandkonto einrichten. Grundsätzlich hält dies Ihr Geld, bis es fällig wird, und im Zusammenhang mit Hypotheken könnte es verwendet werden zahle für Dinge wie Grundsteuern, Hausbesitzer-Versicherung und HOA-Gebühren, erklärt Nora Apsel, Mitbegründerin von Morty. Die Bank kassiert von Ihnen eine Treuhandzahlung im Voraus, und Sie zahlen dann monatlich für die Laufzeit Ihres Kredits auf das Konto ein, sagt Apsel. Dies rationalisiert die Zahlungen, schützt aber auch den Kreditgeber, damit Ihr Haus nicht aufgrund nicht bezahlter Grundsteuern ausgeschlossen wird, wie dieser Typ, der sein Haus verloren hat für das nicht Zahlen von 8,41 $!
Sobald Sie geschlossen haben, ist es an der Zeit, diesen Champagner zu säbeln und die Begrüßungsmatte "home sweet home" auszurollen. Du bist ein Hausbesitzer!
Von:Marie Claire US
