Sie jagten bis Ihre Füße wund waren, fanden Ihr Traumhaus und machten ein Angebot, das angenommen wurde. Zeit zum Ausatmen, oder? Nicht ganz.
„Die erste Regel bei Immobilien: Alle Verträge müssen schriftlich vorliegen, um verbindlich zu sein“, sagt David Rosen, ein Immobilienmakler bei Douglas Elliman in New York City. Das heißt, bis Sie tatsächlich einen unterschriebenen Vertrag haben, ist Ihr angenommenes Angebot nur eine Vereinbarung in gutem Glauben. Aber es klappt alles, oder? Leider nein: Eine Reihe von Fallstricken können auftreten, bevor Sie schließen, und Sie haben kein Zuhause mehr, in das Sie einziehen können (und keinen Rechtsbehelf). Die gute Nachricht: Die meisten Stolpersteine lassen sich mit Vorbereitung und Schnelligkeit vermeiden - Sie müssen nur wissen, was vor Ihnen liegen könnte. Hier stoßen Käufer auf die häufigsten Probleme.
Lassen Sie Träume von der Dekoration Ihres zukünftigen Hauses nicht zu, dass Sie dafür bezahlen können. Allan Zapadinsky, Immobilienmakler bei
Keller Williams NYC, erinnert sich ein Käufer, der teure Maßmöbel bestellt hat. "Sie haben ihre Kreditkarte mit Schulden belastet, und als es Zeit für die Bank wurde, eine Kreditzusage zu erteilen, wurde ihnen eine Hypothek verweigert", sagt er.Wenn sich das Einkommen eines Käufers ändert, kann dies ebenfalls zu Verzögerungen führen. Einer der Kunden von Zapadinsky begann Mitte des Vertrags mit einem neuen Job, was dazu führte, dass der Koop-Vorstand, mit dem sie interviewt hatten, es sich erneut überlegte. "Die meisten Genossenschaften wollen ein oder zwei Jahre Festanstellung", sagt er. "Wir mussten den Abschluss um einige Wochen verschieben, um dies dem Genossenschaftsvorstand zu erklären."
Fix: Am einfachsten ist es, das Verhältnis von Schulden zu Einkommen so konstant wie möglich zu halten. Zapadinsky empfiehlt, keine größeren Einkäufe zu tätigen und, wenn angemessen, in Ihrem derzeitigen Job zu bleiben, bis Sie das Haus geschlossen haben.
Inspektionen können alles verändern. Wenn signifikante Fehler - wie bauliche Schäden, Fundamentprobleme, Schimmel oder Befall - entdeckt werden, Käufer müssen sich entscheiden, ob es sich lohnt, fortzufahren, sagt Glenn Davis, ein assoziierter Immobilienmakler mit Douglas Elliman).
Fix: Es gibt zwar keine schnellen Lösungen für dieses Szenario, Sie können jedoch eine fehlerhafte Überprüfung zu Ihrem Vorteil verwenden. "Ein Haus, bei dem Mängel festgestellt werden, ist im Allgemeinen ein entscheidender Faktor für den Käufer", sagt Davis. Prüfen Sie, ob Ihre Bank einen Gutachter sendet, um den tatsächlichen Wert des Hauses mit den neu gefundenen Fehlern zu ermitteln. Möglicherweise möchten Sie ganz verschwinden, aber Sie können das unerwartete Ereignis auch dazu verwenden, die Bedingungen des neuen Vertrags zu Ihren Gunsten neu auszuhandeln.
Wenn Sie Entscheidungen treffen müssen, sobald Ihr Angebot angenommen wurde, laufen Sie Gefahr, das Haus zu verlieren.
Fix: Handeln Sie schnell und entschlossen, um das Geschäft abzuschließen. "Deals gehen schnell", sagt Ilan Bracha, Gründer von Keller Williams NYC. „Verträge müssen schnell unterschrieben werden. Wenn Käufer sich Zeit lassen oder unentschlossen sind, kann der Verkäufer einen anderen Käufer finden und das neue Angebot vorantreiben.“
Manchmal ändert der Verkäufer seine Meinung und entscheidet sich, das Geschäft nicht abzuschließen. Laut Rosen tritt dies normalerweise auf, wenn der Verkäufer keinen neuen Ort zum Umziehen findet.
Fix: Rosen sagt, wenn ein Verkäufer zurücktritt, ändert er normalerweise seine Meinung innerhalb von sechs Monaten. Wenn Sie wirklich in Ihr Zuhause verliebt sind, haben Sie etwas Geduld. Andernfalls fahren Sie fort.
Ein weiterer Grund, warum ein Verkäufer zurücktreten könnte, ist, dass er oder sie ein besseres Angebot erhalten hat. Es ist üblich, dass der Verkäufer oder sein Vertreter die Immobilie bis zum Vertragsabschluss weiter einkauft ausgeführt, versucht, den höchsten Preis zu bekommen und manchmal Angebote gegeneinander auszunutzen, sagt Davis. Eine große Geschichte? Sie machen Werbung für ein öffentliches Tag der offenen Tür, auch nachdem Sie einen Vertrag geschlossen haben.
Fix: Schnell bewegen. "Anwälte können Sorgfalt walten lassen, Gutachten / Inspektionen können durchgeführt werden und Hypotheken können in kurzer Zeit gezeichnet werden, wenn dies geplant und vorbereitet ist", sagt Davis. Rosen empfiehlt außerdem, dass Ihr Agent zwischen dem Zeitpunkt der Annahme des Angebots und dem Abschluss des Angebots in engem Kontakt mit den Verkäufern bleibt, um etwaige Risiken auszuschließen.
Um einen Auftrag ausführen zu können, benötigen Sie ein Deal Sheet oder die Informationen, die die Anwälte zur Grundlage haben Vertrag auf, der Informationen über den Käufer und Verkäufer, Bedingungen des Geschäfts und andere sonstige benötigt hat Anmerkungen. Wenn Sie jedoch nicht alle Informationen bereit haben, um sie anzubieten, kann das Deal Sheet unvollständig sein, was die Unterzeichnung verzögern oder sogar dazu führen kann, dass der Deal zusammenbricht, sagt Bracha.
Fix: Arbeiten Sie mit Ihrem Agenten zusammen, um alle Unterlagen in Ordnung zu bringen und einsatzbereit zu sein, bevor Sie ein Angebot abgeben. "Ein sauberes Geschäftsformular mit ungefähren und genauen Informationen über Käufer, Verkäufer, Vertreter und Immobiliendetails ist der Schlüssel zur Vermeidung von Problemen bei der Unterzeichnung eines Vertrags", sagt Bracha.
Von all den Dingen, die nach der Annahme Ihres Angebots schief gehen können, ist das Schrecklichste ein unerwarteter Anstieg der Zinssätze “, sagt Rosen. "Wenn die Zinsen steigen, ist Ihre Fähigkeit, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, möglicherweise gefährdet", sagt er.
Bevor Sie Ihre Messingvorrichtungen, Terrazzo-Akzente und Makramee einpacken, nehmen Sie sich etwas Zeit, um a Eine Vorschau auf die Immobilienexperten sind die Top-Trends für Eigenheime, in denen wir unsere Listen abhaken 2020.
Sarah Magnuson
18. Dezember 2019
