Einige Keller eignen sich nur für Lagerung und Wäsche. Andere können fertiggestellt werden und bieten einem Haus wertvollen zusätzlichen Wohnraum. Wieder andere Keller sind es wert, ein eigenes Zuhause zu sein. Aber um in die letztere Kategorie als legale Wohnung zu passen, muss Ihr unterirdischer Raum zuerst einige sehr wichtige Mindestanforderungen erfüllen.
„Städte erlassen im Allgemeinen Gesetze darüber, was eine ‚legale‘ Wohnung ausmacht, um die Sicherheit der Bewohner zu schützen“, sagt Sally Hamidi, Präsidentin und Hauptmaklerin von Citylights Immobiliengruppe. Die Städte stellen den Hausbesitzern dann Lizenzen aus, damit sie die separate Wohnung legal mieten können. In New York beispielsweise bestätigt eine Wohnbescheinigung, dass eine Wohnung allen Sicherheitsvorschriften entspricht und somit bewohnbar ist. Während sich die örtlichen Bauvorschriften Ihrer eigenen Stadt oder Gemeinde darin unterscheiden können, was genau einen Raum zum Leben sicher macht, müssen Sie Folgendes tun, um Ihre Sicherheit zu gewährleisten Kellerwohnung ist legal, bevor Sie es vermieten:
Der Internationales Wohnrecht (IRC) setzt Maßstäbe für Lebensräume. Es schreibt vor, dass ein Raum außer der Küche mindestens 70 Quadratmeter groß sein muss, um als bewohnbar zu gelten. Dies gilt jedoch nicht für die gesamte Fläche eines Studio-Apartments, daher müssen Sie sich an die Mindestanforderungen an die Quadratmeterzahl für Apartments halten, die von Ihren örtlichen Bauvorschriften festgelegt werden. Das Minimum des IRC Deckenhöhe für bewohnbaren Kellerraum – das heißt Platz zum Wohnen, Schlafen, Essen oder Kochen – beträgt sieben Fuß. Badezimmer, die nicht als bewohnbarer Raum gelten, müssen eine Deckenhöhe von mindestens 6 Fuß 8 Zoll haben. Auch dies sind Mindestanforderungen des IRC; Der lokale Code könnte etwas anderes vorschreiben.
Fenster sorgen für die dringend benötigte Belüftung einer Kellerwohnung, müssen aber auch als Ausgang positioniert werden. In Insbesondere New York City, das Department of Housing Preservation and Development schreibt vor, dass der Boden des Hofes oder der Straße nicht höher als sechs Zoll unter der Fensterbank eines Fensters sein darf. Es gelten auch Richtlinien für die Fenstergröße, sodass Hausbesitzer die örtlichen Vorschriften überprüfen sollten, um die Einhaltung zu gewährleisten.
Keller sind anfällig für Feuchtigkeit, auch außerhalb von Überschwemmungen, die bei extremem Wetter auftreten können. Wände müssen bis zur Höhe des Bodens feucht/imprägniert sein, wenn festgestellt wird, dass die Untergrundbedingungen dies rechtfertigen.
Denken Sie daran, dass dies Mindestanforderungen für eine Souterrainwohnung sind gemietet. Ein Kellerraum kann auch ohne separaten Eingang als bewohnbar gelten, kann aber nur von jemandem bewohnt werden, der bereits zum Haushalt gehört, nicht von einem zahlenden Mieter. Vermieter, die gegen die Vorschriften für Kellerwohnungen verstoßen, können sich in einer Welt voller Schwierigkeiten wiederfinden.
„Kellerwohnungen, die nicht den geltenden Gesetzen, Vorschriften und Kodizes entsprechen, sind ein Wespennest für Eigentümer“, sagt sie Maria Hall Mayer, ein Agent beim Coldwell Banker Warburg in New York. „[Der Eigentümer würde] rechtlichen Konsequenzen sowie finanziellen Problemen gegenüberstehen, wenn die illegale Wohnung zu einem Verzug bei Hypotheken oder anderen Bedingungen führt.“
Gerade in Großstädten, in denen bezahlbarer Wohnraum knapp ist, gelten Kellerwohnungen als Mittel gegen die Wohnungsnot – aber nur, wenn sie für Mieter sicher sind.
„Hausbesitzer, die ihre Keller in separate Wohnungen umwandeln möchten, sollten eine Machbarkeitsstudie durchführen mit einem lizenzierten Generalunternehmer, um zu sehen, ob die Einheit die Anforderungen der Stadt problemlos erfüllen kann“, sagt Hamidi.
Während sich der Umbau einer Kellerwohnung als rentable Einnahmequelle für einen Hausbesitzer erweisen könnte, sind erhebliche Investitionen erforderlich, um sie dorthin zu bringen. Hamidi sagt, dass es je nach Komplexität der Arbeit und Materialkosten zwischen 30.000 und über 100.000 US-Dollar kosten kann.
Aber wenn Sie nicht bereit sind, die Zeit oder das Geld zu investieren, um Ihren Keller in eine legale Wohnung umzuwandeln, müssen Sie einen anderen Weg finden, um Ihr Immobilienportfolio zu erweitern. Es ist das Risiko für Ihre Mieter oder Ihr Endergebnis einfach nicht wert.
Barbara Bellesi Zito
Mitwirkender
Barbara Bellesi Zito ist eine freiberufliche Lifestyle-Autorin aus Staten Island, NY, die sich mit allen Themen rund um Immobilien und Heimwerken befasst. Wenn sie sich keine House-Flipping-Shows ansieht oder davon träumt, ein Ferienhaus zu kaufen, schreibt sie Belletristik. Barbaras Debütroman soll Anfang 2022 erscheinen.